【點新聞報道】香港特區政府近年來積極推動打造「留學香港」品牌及推出「城中學社計劃」，帶動學生宿舍市場迅速發展。在此背景下，地產發展商、投資機構、中資企業等不同持份者紛紛入局香港學生宿舍市場。
其中，傳統地產頭部企業中原集團透過旗下中原投資，以改建閒置酒店、服務式住宅的方式切入香港學生宿舍市場，不僅開闢另類地產投資藍海，更對大學周邊租金走勢、物業供應結構以至區域樓市估值帶來連鎖反應。
樓價回調、需求缺口 港學生宿舍市場規模或達千億
目前，中原投資旗下共擁有三個學生公寓項目。除去年推出的「一步居·117」外，位於港島西半山的「一步居·38」及九龍的「ONE HUB 一匯居·啟德」將於今年9月正式投入服務。中原投資總裁葉明慧介紹，這3個項目預計合共提供約1900個學生床位，未來三年目標合共提供6000個床位。
中原投資總裁葉明慧坦言，早期香港地價及樓價偏高，機構投資者較難入場。而隨着近年香港房地產市場價格回調，投資學生宿舍的回報率明顯上升。類似「一步居·38」這樣的項目，翻新成本約1500港元/呎，預計租金回報為4–5%，整項翻新工程耗時6-8個月。
另一方面，香港八大資助院校非本地生收生比例不斷提升，但院校提供的宿位僅能滿足小部分學生需求，大量授課型碩士生完全無法申請校內宿舍，只能依賴校外租賃市場，這也造就學生公寓穩定的需求基礎。「香港學生公寓已呈現出成為『過千億規模產業』的巨大潛力。」葉明慧說。
目標客戶對學生宿舍了解不足
值得留意的是，由於香港的學生宿舍發展尚處於起步階段，不少首次赴港讀書的學生與家長對此類學生公寓了解有限，龐大的需求尚未被充分釋放。
現居住於「一步居·117」項目的香港理工大學學生Glen就提到，他來港讀書前，曾在內地社交平台刷到學生宿舍項目的廣告，但卻未十分留意。在固有認知裏，若無法申請到高校宿位，便只能在外尋找私人住宅租住。而像Glen這樣想法的學生並不在少數。
中原旗下的地產中介網絡此時便能夠發揮優勢，中介人員會向尋求租房的學生客戶介紹公司運營的學生宿舍項目，葉明慧表示，大多數學生及家長在深入了解宿舍之後，會更傾向選擇他們的項目。
Glen和家長在找房過程中偶然路過「一步居·117」地盤，經過了解後選擇租住了雙人間房型。談及選擇的原因，Glen以「省心」來概括。「之前中介有帶我們看過紅磡一帶的洋樓、唐樓單位。首先如果合租的話，一個房子裏有很多室友，關係不太好協調。另外，一些唐樓的安保和周邊環境也不太好。」
葉明慧亦表示，像「一步居」這樣的學生宿舍項目通常是整棟物業僅供大學生居住，亦不需要學生獨自處理水、電、煤氣、寬頻等開戶手續。安全方面，學生宿舍則實行人臉識別進樓、房門刷卡進出的管理模式，外來訪客必須經住宿學生確認並完成登記方可進入，訪客禁止留宿，需在規定時間內離開，最大程度保障學生休息不受打擾。
葉明慧還提到，學生宿舍採用床位出租模式，並會在學生入住前向他們發放生活習慣調查問卷，了解其作息時間、性格特點等信息，從而依據問卷信息盡可能地匹配生活節奏相近的室友，避免人際關係上的糾紛與困擾。
海外移植香港市場 需因地制宜
事實上，在布局香港學生宿舍市場之前，中原投資已在海外學生公寓市場深耕10年，在英美兩個全球規模最大的學生公寓市場投資近十個項目，當中包括國際留學生升學熱點城市如倫敦，以及非常受美國本地學生歡迎的喬治亞州雅典市。
團隊亦將在海外市場的成熟經驗移植到香港。中原投資投資總監劉煜舉例指，早年英美學生公寓會專門打造小型獨立影廳，供學生集體休閒觀影，但隨着筆記本電腦普及，學生個人娛樂需求大多可在房間內完成，專屬影廳利用率大幅走低。「我們把這個海外觀察到的經驗運用到香港項目設計上，一步居沒有浪費空間打造專用影廳，而是打造靈活多功能研習空間，平時作為自習室，挪動傢俬就能變成遊戲區、社群活動區，空間利用效率更高，也更符合香港學生的使用習慣。」
不過，劉煜強調，在移植海外市場經驗的過程中，仍必須結合香港實際情況進行調整。他表示，香港與海外市場最大的差異，體現在租客對居住空間的承受度上。除倫敦、紐約等核心城市外，大多數城市土地資源較為充足，學生公寓空間寬敞，雙人同住一間房的模式較為少見；但香港土地稀缺、租金成本高昂，多人合住房型成為剛需。劉煜指，他們希望在香港市場打造更加多元化的產品線，比如推出三人房、四人房，提升市場租金的可負擔程度，令到很多同學可以在較容易承擔的租金範圍內租到相對高品質的學生公寓產品。
學生宿舍供應增 如何影響同區租務？
每年6-8月，向來是香港留學生租屋「搶房大戰」的旺季，房租價格亦隨需求增長水漲船高。受此影響，7月中原城市租金指數CRI報136.34點，按月升1.29%，升幅是2025年5月後14個月以來最大。而6至7月該指數合計上升 2.31%，月均升幅為今年1至5月（月均0.56%）的兩倍。
隨着各類學生宿舍建成投入使用，大學周邊片區的租務生態會否因此出現明顯改變呢？首先，從分流效應來看，以「一步居·38」為例，其平均月租在1.3萬港元至1.6萬港元價格區間，主要吸納了部分高預算留學生群體的租房需求，或可一定程度上減少私樓租盤的競爭壓力。但考慮到香港只能利用現有酒店、服務式住宅進行改造，單個項目的宿位供應量較為有限（「一步居·38」提供155個床位），在整體供需缺口較大背景下，相信對整體租務市場僅有局部影響。
但長期來看，香港打造國際教育樞紐帶來的住宿剛性需求有望成為結構性紅利，它將重塑的，或許不僅僅是香港房地產市場的邏輯，如何在資本收益、留學生居住權益、本地市民租屋權益之間取得平衡，完善監管規則，才是行業長遠健康發展的關鍵。
（記者：沐晚；拍攝、剪輯：星鳴；監製：沐晚）
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