（有片）專題｜一床難求掀起資本競逐　留學香港的「住房最後一公里」與監管之憂

【點新聞報道】盛夏向來是學生住宿與住宅租賃市場的傳統旺季。距9月新學年開學尚有一段時間，大批內地及海外新生已提前啟動看房與預訂流程，解決住宿成為赴港升學首要落實的環節。

特區政府近年持續推進「留學香港」、打造國際專上教育樞紐戰略，連續放寬八大資助大學非本地生收生配額，赴港升學的內地、海外學生數量逐年增多，學生公寓市場需求逐步顯現。

政策推動留學潮學生宿位長年供不應求

2023年行政長官施政報告正式提出建設香港為國際專上教育樞紐、推廣「留學香港」品牌，隨後連續兩輪放寬非本地生收生上限。政策轉向直接帶動非本地生人數上升。2024/25學年全港專上非本地學生達9.2萬人，但八大資助大學全年僅可提供4.2萬至4.5萬個校內宿位。按仲量聯行（JLL）報告推算，2025/26學年，全港學生宿位整體缺口約7.63萬個。

以香港恒生大學為例，校內共有四間由院校自主管理的「住宿書院」，共提供1200個宿位。恒生大學學生事務處總監張佩思介紹，學校每年收到約2000份申請，宿位競爭激烈。

為此，學校設置了一套申請及篩選流程，其中分新宿生、舊宿生兩套獨立篩選機制，首次申請的新生需要按照各書院管理團隊給出的要求提交個人履歷、匹配書院主題的申述材料，最終由院方管理團隊統一面試篩選確認入住資格。而已經在校內居住滿一年的舊生若希望續住，則採用積分評核制度，學生參加書院常態化休閒活動、擔任書院學生領袖、修讀書院開設的專屬課程都能夠累積相應積分，積分排名越高，成功續住的機會也就越大。

事實上，類似的宿位申請機制廣泛存在於各大高校。就讀香港理工大學語言科學及分析專業的陳一墨坦言，學校宿舍積分申請門檻較高，想要累積足夠續住積分，需要投入大量時間組織舍堂活動、擔任舍堂助手，有時即便付出較多精力也未必能夠成功獲得床位。

高力國際（Colliers）預測，隨着非本地生需求持續上升，2028年缺口將擴至12萬個。而仲量聯行的報告亦推算，2029/30學年全港學生宿位整體缺口將達14.72萬個。

宿位需求催生私營學生公寓市場地產商入局

宿位不足的情況下，私營學生公寓市場迎來爆發式增長。萊坊（Knight Frank）在研究報告中指出，由於學生住宿資產具備穩定收益以及更高的市場收益率，顯著高於傳統甲級寫字樓的3.7%及中小型住宅的3.2%至3.6%，在非本地生強勁需求的推動下，吸引各路資本加速湧入該賽道，發展商亦紛紛布局。

宏安地產旗下商業學生公寓品牌「日新舍」於2024年正式營運，規劃啟德、旺角油麻地兩大獨立項目，兩處物業均由原有酒店改造而來；兩個項目全面啟用後合計能夠提供超1600個宿位、900多間房間。今年8月旺角全新項目落成啟用後，品牌整體宿位供應規模將進一步擴張。

日新舍總經理趙嘉賢在接受記者採訪時表示，數年前香港營運私人學生宿舍的商戶僅兩至三間，隨非本地生比例由2016年16%提升至2026/27學年50%，碩士、博士、專上院校外地生同步增加，大學宿位長期維持4萬至5萬個區間，校舍建設周期漫長，供需缺口只能由私營學生公寓、酒店改宿舍、私人住宅分租消化，市場競爭持續加劇，但整體潛力龐大，愈來愈多投資者入局該賽道。

這類商業學生公寓以一站式軟硬配套作為營運定位，核心目標是還原傳統大學舍堂的寄宿社群氛圍，彌補無法申請到校內宿舍的學生缺失的校園社群體驗。

陳一墨同學已經連續兩年入住日新舍啟德項目。他告訴點新聞記者，當初吸引他確認入住的配套是寬敞開放的共享廚房、專屬健身區域以及露天羽毛球場。

他認為，公寓最大優勢體現在一站式省心服務，租金全包水電網絡費用，還有每周一次的公共區域清潔服務，學生不需要自行處理房屋維修、各類雜費對接等瑣碎事宜。另外，完善的安防體系，大廈與分層雙重門禁搭配，日常居住安全感充足，社群氛圍也是核心加分項。

開創新模式校企合作校外公寓2027年啟用

為滿足日益增加的學生住宿需求，高校亦主動「開源」尋求解決方法。恒生大學與宏安地產合作的學生住宿項目「博學堂」，預計2027年8月投入使用，可提供約300個宿位。不同於過往零散承租宿位的模式，項目為整幢物業定向供恒生大學學生使用。

對於這一全新校企合作模式的獨特之處，張佩思表示，不同於市場上常見的單純物業租賃合作，恒生大學校方從樓宇前期設計階段便全程深度參與，持續與地產商共同敲定每類房間的內部配置標準、各類公共活動空間的整體規劃，例如雙方專門增設一間配備整面鏡的多功能活動室，供學生日常跳舞、練習瑜伽使用。

同時，校方會在「博學堂」內設立專屬駐舍團隊。據介紹，團隊核心工作分為兩大方向，首要工作是協助新生平穩適應大學校園生活與香港本地生活節奏，重點針對內地生、海外交流生面臨的跨文化適應難題提供支援，其次會深耕牛頭角成熟社區資源，搭建學生與在地各類社區組織的長期交流渠道，讓入住學生近距離感受本地社區獨有的人情味。

張佩思強調，校方深度參與管理的校企合作公寓，公寓所有入住宿生均為恒生大學學生，在校就讀的舊生可以持續向新生分享課業、生活各類實用經驗，讓新生的適應過程更加順暢，這也是院校全程參與管理帶來的獨特價值。

不過，她坦言這類校企聯合開發學生公寓的模式沒有現成參考案例，對學校學生事務處而言存在全新運營挑戰。後續如果出現匹配需求的合適物業項目，校方持續保持開放態度，願意拓展更多同類校企合作住宿渠道。

租金層面，校方表示「博學堂」的租金定價會參照當下市場整體行情，但收取的費用當中完整包含全套校方學生支援服務，並非單純對應樓宇硬件設備的使用價格，具體對外收費標準目前仍在內部規劃階段，暫未正式公布。

社交屬性成學生宿舍核心競爭力

由院校獨立營運的恒生大學校內住宿書院、校企合作開發的「博學堂」、地產商獨立運營的日新舍，分別代表目前學生宿舍三類不同的營運模式。在滿足住宿需求外，社交屬性成多數學生選擇住宿地點時考慮的核心因素。

恒生大學金融與銀行專業一年級的方穎新現居校內的樂群書院，她表示，這個住宿書院主打社區服務相關主題，會定期落地各類社區服務活動，例如每年5月會組織長者走進校園開展團隊互動活動，帶領長者參觀校園環境、進行「你畫我猜」等輕鬆互動環節，同時邀請專業人士教導長者使用電子產品、接觸年輕人流行的休閒遊戲，透過系列活動培養學生服務社群的意識。

另外，校內書院的同住同學全部為恒生大學師生，期末備考、課業資料諮詢都能夠互相分享資源，彼此擁有共通校園話題，能夠大幅降低新生初來乍到的適應壓力。方穎新還提到，不少同學因為書院申請競爭過於激烈，最終未能搶到校內宿位，只能選擇沙田、黃大仙一帶的校外私樓租房，但私樓租住缺乏社群活動氛圍，初到香港的內地生未必能夠快速融入本地生活。

而商業學生公寓多由酒店、商廈改造而成，面向全港所有院校學生開放，租客來自不同院校，可結識不同院校學生。陳一墨坦言，學生公寓的租金水平確實高於租住唐樓或分租私樓單位，但綜合完善配套、居住安全、社群氛圍等附加價值，整體屬於「貴得有道理」。

學生住宿市場快速擴張長遠如何考量品質與監管

在「留學香港」品牌全速推進與國際專上教育樞紐建設的背後，「住」成了每一位赴港學子不得不跨越的最後一公里。

正因一床難求，當下全港出現大量酒店、唐樓、私人住宅改造學生公寓的市場風潮，但這亦令行業隱憂浮出水面。作為營運方，趙嘉賢關注到行業監管隱憂。她指出，部分未經規劃、私自改建的違規宿舍、唐樓分租單位曾經發生火警事故，各類物業的消防標準、樓宇安全標準參差不齊，存在明顯安全隱患。