上一期，我們循經濟發展的三大路徑：（1）促進內外需求量；（2）發展科技創新提升價值；（3）增加計價貨幣流動性，探討了在促進內需和就業方面，第一個可以重新放鬆激活，起到既促進內需又促進就業的行業：教育服務業。本期我們繼續頭腦風暴其他的具體措施。正值香港回歸紀念日，筆者忽然頓悟「五十年不變」、「一百年不動搖」並不是用老百姓聽得懂的話說事，而是體現了一個大智慧，即給予相關人士一個長期穩定預期。對投資者而言，最大的困擾就是預期不穩定，只要預期長期穩定，即使有些規範措施偏於嚴格，但他仍然可以清楚測算自己的可能回報率，從而比寬鬆但不穩定預期下更易做出投資決策。
促進內需和就業
（二）房地產應該怎麼規範促進？
住宅需求是內需的最大一個子項，在本系列第一篇文章，我們論述承認了房地產在當前經濟佔比的重要，但對坊間充斥的「拯救房地產」的論調，我們建議不妨換一個視角，看看不依靠房地產但經濟卻保持發展的國家和地區是怎麼做的。不過在那篇文章中，我們並沒有給出一個具體的判斷和建議，本期導祖和大家就這個領域進一步探討。
首先我們明確幾個客觀存在的事實或共識：（1）房地產和相關行業仍然是目前國民經濟的重要支柱；（2）賣地收入仍然是地方財政的重要收入來源；（3）房地產過往是最大的資金蓄水池，房價的上漲一定程度上舒緩了其他領域的通貨膨脹；（4）房地產具備消費屬性和金融屬性，但根本是消費屬性，即房子首先是用來住的；（5）中國傳統文化決定了住房是居民大類資產配置的最重要標的；（6）居民收入水平的提高幅度落後於房價的漲幅，導致某些地區，尤其是一線城市的房價較難為市民，尤其是年輕人承擔；（7）房地產影響的就業人口主要是建築業，這部分得到了一定的分流，而建築業對目前最重要的年輕大學畢業生的就業貢獻佔比相對不大（2023屆畢業生意向佔比5.2%，過往年份比例隨行業興衰周期波動）；（8）懸而未決的房產稅是目前影響買房和持有的不穩定預期因素；（9）特別富裕人群抬高了房價，但他們其他方面的消費力擴張有極限（譬如一日三餐，每餐吃到撐已是極限，再有錢都不會擴大消費量），而普通工薪階層卻因為高房價佔用束縛限制了其他方面的消費力。
在這些事實和共識基礎上，當前乃至長期規範促進房地產發展的目的是什麼？筆者認為主要有幾點考慮：（1）最重要是解決年輕人的買房問題，使進入社會的年輕人可以盡快就業，已就業的年輕人能夠盡快置業，而這種置業成本又不至於讓他們成為「房奴」而影響了其他消費；（2）通過稅收調節社會財富在該行業的分配，使資金在該行業的流轉能夠促進正向循環；（3）在沒有更好的替代之前，承認房地產及相關行業在國民經濟、財政收入和資金蓄水池的重要性，但要遏制市場參與者在人性自私性利益驅使下的各種炒賣行為等影響社會財富客觀公平公正公開分配的行為；（4）完善房地產制度並作出較長期穩定預期。
導祖認為，接下來的政策再如以前一樣大水漫灌促進房地產驅動價格上漲的可能性不大，因為價格高企導致的社會問題沒有解決，深套的炒家在「房住不炒」的剛性要求下不是救助對象，而且房價上漲的受益方多是正在老去的持有房產一輩，國家的未來年輕人卻是高房價的相對弱勢方，而且房地產對解決目前最迫切的就業問題貢獻不算顯著。當然，在社會群體相當部分持有房產的情況下，房價大幅下跌也會造成負面財富效應影響消費，目前個別地區對一手房實行限價限跌政策，但這些政策在二手房卻不適用，目前二手房的供應和價格是有壓力的，如何有效化解破除資產負債表負向循環也考驗智慧。
因此，未來的規範促進措施可能包括：（1）健全土地和房地產供應體系：目前這方面比較完善，通過稅收和適當的行政手段增加了地產商持有土地環節的成本，減少了囤地現象，使土地供應轉化為房屋供應的效率提高；（2）消除影響房地產市場的不明朗因素，根據實際情況全面落實徵收房產稅，國家層面以面積為單位釐定基礎稅率，地方層面以價格為標準釐定附加稅率，優化房屋市場供應。這項措施在目前不少炒家現金流緊張情況下可能會加劇行業供應壓力，因此需要和其他需求放鬆措施一併施行。但既然是健康制度的其中一環，就不應該受制於市場情況而猶猶豫豫視為達摩克里斯之劍，其穩定預期的要點在於告訴市場：稅率起碼10年不變；（3）健全房屋需求制度：首要是解決年輕人的住房需求，這方面不應該依賴住宅福利，可以落實數項商品房購買優惠措施，包括30歲以前年輕人首套住宅貸款利息支出抵扣個人所得稅、降低首付比率和貸款利率。為了防止虛假人頭戶購房以取得優惠政策，可以限定戶型（如兩房或三房）或面積。健全需求制度的另一個層面就是用提高多套房（如第三套房及以上）購置稅的法律措施替代行政性的限購，稅收手段也可以平衡社會財富分配。這項措施的精神要點是只要你願意多負擔稅賦，貢獻超額收入給社會，並不對其超額需求加以特別限制。當然為了降低金融風險，也可以疊加提高首付比率和貸款利率；（4）通過房產稅、購置稅、地產公司超額利得稅調節社會財富分配，所得稅款專款專用，優先解決低收入基層住房福利。從而啟動需求，理順供應，調節財富分配，保障基礎福利，實現行業正向循環。
其實從實際來看，我們會發現市場在實現自我調節。一線城市房價高企是構成挑戰，但現在二線城市（如長沙、成都等）房價更低，生活條件（包括教育、醫療）絲毫不遜色，工作就業機會也明顯增加，已經吸引了越來越多年輕人流入。因此，筆者覺得最大的拱手而治還是：完善制度，其餘交給市場。
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