近日樓市出現多宗新盤「上會」（找銀行做按揭）問題的個案，有買家的單位遭發展商收回，白供過千萬元樓款，甚至有長沙灣新盤買家因財務問題壓力爆煲「企跳」，差點釀成社會悲劇。事關近年高樓價下，發展商推出五花八門的付款辦法，有所謂「呼吸Plan」（意指有呼吸就可以簽約），這些看似協助「上車」的措施，是建基於買家不斷有人工加或樓價繼續上升，惟近年樓市及工資增長都不如預期，致使部分買家在「上會」或轉按遇上困難。專家提醒，要警惕市面「呼吸Plan」陷阱，並介紹買前買後各4招供買家自救。
【案例1】睿峰
睿峰2019年12月開賣時， 恒大以「高成數按揭」及「首兩年免息免供」作招徠，當中一按達樓價90%，及後恒大爆出財困，部分業主無法申請恒大旗下財務公司創盈的高成數按揭。接手項目的鼎珮集團今年提議向另一公司申請按揭，但最高只可借取80%按揭，較之前少10%，其他條款亦減少優惠，如首年免息免供，第2年息率2.5厘，其後全期5.5厘，貸款年期只有25年。由於一按由九成變八成，大批買家表示受影響，更有買家意圖輕生。
【案例2】維港·星岸
2017年長實推售維港·星岸，設有「Super Stars 39」先住後付計劃，住戶需在簽署臨約180天內繳付約成交金額的20%，其後，再分33期、每月均等繳付約成交金額0.25%即成交金額8.25%，之後再一個月內付清餘下樓價尾數，即成交金額的71.75%。買家如按時付清每一期樓款及餘款，可獲成交樓價8.5%的現金回贈。近日有兩名買家放棄交易，根據兩個單位3,769.2萬及3,586.5萬元成交價計，買家迄今理應已付樓價28.25%，即分別損失1,064.8萬元及1,013.2萬元。
【案例3】環海·東岸
2015年九建推出「開心直通車計劃」，買家無須入息證明，畀樓價5%就能做業主，三個月後再以「滴滴金」方式，每月供樓價0.35%直至入伙為止，期內免息。餘下約八成半樓價到入伙時可向九建旗下財務公司借盡一按或二按上會，且免入息證明，最高可分30年還款，不設罰息期。首年利率為P（P為5.25厘）減0.5厘，其後為P+0.75厘。過去有報道指，近六成買家選用此付款計劃，其後不時傳出有買家無法上會，最後撻訂的消息，亦有買家急賣單位。
1.部分發展商按揭需進行壓力測試，並非有呼吸就借；
2.發展商按揭設配額限制，相關數字並不透明；
3.樓價升幅跟不上要「抬錢」轉按至銀行；
4.「先住後付」產生容易入市的錯覺，實際是對賭。
【買前4招】
第1招：汲取長沙灣「睿峰」的教訓，入市新盤之前先了解發展商背景及財政情況。
一般而言，本地大型發展商財政狀況穩健，較少有「借唔到錢」的情況；中小型或海外發展商的背景及財政狀況較難掌握，打算以這些發展商高成數按揭入市新盤的買家應有心理準備。
第2招：新盤發售前期，預留用於借貸的資金會比較充裕，如果打算向發展商借錢入市的買家愈早借錢愈好。
計數後發現頭按資金不夠的話，建議找審批頭按速度快的銀行，然後找發展商指定的財務公司申請二按，也是愈早愈易成功。
第3招：小心駛得萬年船，做人永遠要有「Plan B」。
意思就是永遠要設想有最壞情況出現，做好兩手準備。設想入市新盤時，申請發展商高成數按揭不獲批怎麼辦，再擬定入市策略，最好先預留多一成樓價的資金作後備。如果收入不夠的話，可以事先諮詢家人能否做擔保人；首期不夠的話，則要視乎親人能否借出資金應急。
第4招：借其他財仔。
除了發展商本身指定的財仔之外，目前市場財仔一按利息大約8厘至12厘，如果買家財政狀況不理想甚至可達18厘。不過由於相關利息支出非常高昂，借其他財仔實屬「下策」，非必要最好不要使用。
【買後4招】
第1招：轉按。
由「呼吸Plan」轉按至其他銀行是現行最慳息的方法，雖然轉按後利息比「呼吸Plan」便宜一大截，但仍要注意壓力測試考驗。萬一過不了壓力測試，可諮詢家人能否做擔保人，又或厚臉皮向親友借資金，減少承造按揭的成數，遷就通過壓力測試的要求。
第2招：如果未能符合壓測資格轉按，由按揭證券有限公司推出的定息計劃可以是另一選擇。
定息計劃分為10、15及20年，年利率分別為2.55厘、2.65厘及2.75厘，其後借款人可繼續根據採用定息或浮息按揭供款，浮息按揭息率為P-2.35厘，每宗私人住宅貸款上限為1,000萬元。定息按揭賣點是豁免壓力測試，申請人只要入息符合供款與入息比率便能符合資格。
第3招：放售物業。
現時在3年內放售物業，需要支付額外印花稅（SSD），買入6個月內要收取20%，6至12個月內要收取15%，12至36個月內要收取10%。如果「呼吸Plan」蜜月期後難以供樓，可在期限後放售物業。買賣物業涉及樓價風險，如果樓價上升，扣除賣樓開支後仍有機會獲利，但如果樓價下跌，業主有機會蒙受損失。
第4招：放租。
業主如果種種原因無法還款，又面對樓價下跌難以賣樓，可考慮把物業放租，由租客協助供樓。不過租金多寡視乎租務市場反應，租金未必能完全覆蓋供樓開支。另外，如果業主當初打算買入單位自住，放租後要考慮自己往後的暫住地方，有需要先和家人同住。
市場近日多宗「呼吸Plan」事件，正好提醒買家「呼吸Plan」存在的問題，買家的收入升幅或樓市表現若不如預期，買家就很可能面對無力「上會」的困境，即不易找到銀行承造按揭，被迫撻訂或遭發展商收回單位。主因是「呼吸Plan」不會包生仔（包借錢），轉按時批核標準還可能較一般按揭更為嚴格，「掹車邊上車」的買家一定要小心衡量當中的風險。
「呼吸Plan」泛指只要買家是「有呼吸」的，無須通過壓力測試或提交入息證明，都可獲發展商批出高成數一按及二按貸款優惠，現時也有要求買家提供入息證明的，即所謂「半呼吸Plan」，讓手頭緊絀的買家近乎「零首期上車」。這些付款辦法，一般開始的兩三年是極低息甚至免息，這個「蜜月期」過後，息率可大幅提高至P+2厘甚至P+3厘（視乎不同新盤價單而定），利息支出幾何級數上升，而市場正常的銀行按揭利率一般是P-2.5厘。因此，在用「呼吸Plan」入市後，買家要在開頭的兩三年內，積極儲首期，以便日後能順利轉按。
在入市後的這段時間，買家收入如能大幅上升，又或是樓價大幅上升，買家就能順利轉按。簡單而言，例如銀行一般做七成按揭，當年700萬元買入的物業今日升值到1,000萬元，銀行是可以做到七成按揭的，即買家不用補任何差價，就可借到700萬元按揭，成功將物業由發展商處轉按到銀行。相反，若樓價無上升，甚至下跌的，問題就來了，銀行七成按揭即700萬元的物業，只可借到490萬元，即是買家要補210萬元差價，才能將物業由發展商處轉按到銀行。可以說，用「呼吸Plan」入市的買家，賭的是樓價明天會更高。
（香港文匯報記者 黎梓田、蔡競文）
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