文/鄭久慧
特首在去年施政報告提出惠澤銀髮族的置業階梯新措施，由房委會推出「長者業主樓換樓計劃」，容許年滿60歲並擁有至少10年的居屋、綠置居等資助出售單位的業主，可以「先賣後買」形式，在第二市場出售現居單位後，毋須補地價，再購入面積較小或較偏遠的單位，獲得差價作為養老用途，從而協助年長業主安享晚年，同時帶動市區單位流轉。
房委會資助房屋小組委員會今年6月開會審議後通過這項建議，在6月18日一共公布了兩項便民新措施，不僅包括上述的「長者業主樓換樓計劃」，同時推出讓業主與租客達至雙贏的「白表出租計劃」，容許持有房委會或房協資助出售單位業權滿10年或以上的業主，將單位整間出租，租客須符合新一期居屋的白表申請資格，計劃首階段將提供3,000個名額，為長者、業主及白表租客創造多贏局面。兩項計劃均會由房協管理，房協曾於2019年試行「長者業主樓換樓先導計劃」，故此已經累積一定的運作經驗。
長者樓換樓屬德政 可多元擴展
「長者業主樓換樓計劃」讓合資格的長者業主「大屋換細屋」或「市區換新界」，輕鬆從售出大單位與購入細單位的差價中套現一筆資金作退休儲備。業主無須籌措動輒數十萬的巨額補地價資金，可直接在未補地價的第二市場進行交易。計劃有助提升整體社會的房屋居住效益，不但釋放市區單位，亦有助將面積較大的居屋單位流轉至有需要的大家庭手中。
筆者認為，若資助出售單位的「長者樓換樓」反應理想，政府可進一步考慮推行至公屋租置單位的長者業主，務求釋出更多市區單位予有需要的合資格年輕人，省卻他們每天從新界到市區舟車勞頓的通勤之苦。
現時39條租置計劃屋邨，近半位於市區，不少就在交通樞紐附近，位置優越。原居於市區租置公屋的長者，在退休後生活出現轉變，例如自己離開職場，無須繼續居住在工作地點附近；子女遷往新發展區置業，長者可能希望住在子女新居附近方便照應，或協助看護孫輩；亦有些長者考慮到退休後再無穩定收入，亦缺乏安老保障，希望搬到面積較小或鄉郊的單位生活，騰出市區單位售賣，將樓價的差價當作養老金；此外長者遷往新屋可享受鄉郊閒適，亦不須再受舊屋天花、地台、水管老舊的問題困擾，堪稱一舉多得。
筆者在2022年文章《善用簡約公屋 騰出市區房源》曾經深入探討過這種「以屋換屋、頤養天年」的房屋分配新模式。當時港大王于漸教授的團隊也發表《香港經濟政策綠皮書2022》，建議優化現有公屋編配機制，60歲或以上公屋住戶以及不從事經濟活動的住戶，房署可編配至偏遠地區的公屋，將市區單位留給工作人口。
北部都會區扭轉規劃失衡 打破社會資本錯配
早期香港的生產模式是盡量讓工人原區就業，上世紀90年代，即使工業開始北移，本港各區仍維持不少輕工業，各區各類工廠的薪酬大同小異，故此工人維持在原區工作，節省交通時間，更可多勞多得，加班多賺工資。其後，香港逐步轉型為服務業主導的經濟模式，工作機會集中在市區，特別是維港兩岸及香港島北，十幾年前新政府總部（俗稱「門常開」）設於金鐘及「起動九龍東」計劃，持續鞏固市區、特別是港島北及九龍半島沿海地區的地產優勢，使大量高薪職位維持在市區，當時城規會大量批出新界土地興建住宅，再加上維港兩岸及香港島樓價上升，市民傾向在樓價較低的新界置業，大批俗稱住「大西北」的打工仔每日均須南下到市區上班，來回動輒2小時，交通費高昂。
喜見近年發展北部都會區的新德政為這不科學更不合理的城市規劃「撥亂反正」，「南金融、北創科」的新產業布局下，特區政府積極發展新界北成香港未來發展的新引擎，開通及優化新陸路口岸促進灣區融合，政府部門亦將帶頭北遷，從而帶動私企北移，城規政策改變勢必增加新界的就業職位，令「大西北」居民可以原區就業。北都的建設全面打破「窮人北移、富人南居」的地理歧視及社會資本錯配。
公屋租置提升房委會財務狀況 減輕公帑負擔
筆者建議當局未來可以考慮將「長者樓換樓」推行至公屋租置單位，除容許在第二市場私人買賣，亦可政府回購市區的出售公屋單位，然後在北都建造專門供長者換樓的公屋樓宇，整棟皆為租置單位，就能免除現時同一棟公屋中僅某些單位出售而衍生出的管理與維修問題。
此外，如何令現有公共屋邨生氣勃勃，社區發展更健康，就需要吸納多元居住人口，屋邨住戶不能全都是符合公屋申請資格的基層。政府可進一步考慮在補足地價的前提下，出售公屋單位予那些年長、不想搬家的富戶，如此一來公屋商場就多了較有消費力的顧客，高資產高收入人群亦能均勻分布於全港各區，而非集中在某些區域。而這些租置單位住滿一定年期後，可容許自由出租，將更多有活力的新生代帶入公共屋邨。
雖然近年公屋加租令房委會的租住房屋運作賬目扭轉過往的逾十億赤字，逐步錄得淨收入或輕微盈餘，但不少新屋邨正在規劃建造中，隨着建築成本上升，房委會未來數年的經常與資本開支勢必顯著增加，預計未來數年房委會的現金結餘可能減少三分之一。
無疑，出售公屋是提升房委會財務狀況的好方法，切實減少公帑負擔。另一方面，若能透過優化租置計劃為公共屋邨網羅更多不同經濟能力和背景的居民，擺脫傳統印象中對公屋住戶經濟水平的負面觀感，全面促進屋邨商業活動，提升房屋資源的運用效率，避免了政府劃定不同種類的資助房屋並限定只由不同收入水平人士居住的僵局，打破分等級安排人口居住屋邨的限制，能對居民、社區及經濟發展帶來極為正面的意義。
收藏
取消收藏
分享
