文/張俊獅
上一期我們看過「西方經濟教科書」關於租金管制政策所作的預測，再對比一下特區政府執行劏房租金管制政策後的實際情況，讀者們自會發現「西方經濟教科書」的預測，基本上和現實全部脫節。為什麼會這樣呢？我們現在和讀者詳細分析。
「西方經濟教科書」的第一個觀點認為，租金下調會刺激需求增長，所以實施租金管制後，較低的租金會吸引大量人群選擇租住劏房。
但我們必須清楚，劏房的居住條件普遍十分糟糕。空間小到不僅難以開展日常活動，就連基本傢俱的擺放都成問題。
許多劏房內雜物堆積，凌亂不堪。受限於空間，廚房、浴室和廁所常常緊挨在一起，做飯區域與衞生區域距離過近，導致衞生狀況堪憂。
這樣的居住環境，如果經濟條件允許，鮮少有人願意長期居住。
因此，即便劏房租金有所下調，也很難突然吸引大批人入住。所謂租金下降會帶來需求激增的說法，在現實面前根本站不住腳。
再看第二個觀點，「西方經濟教科書」聲稱業主會因租金收入減少而減少出租房屋。這一論斷同樣經不起推敲。
業主將房屋出租的核心目的就是獲取收益，雖然香港實施租金管制限制了租金漲幅，但只要將房子租出去，依然能夠獲得收入，只不過利潤空間變窄罷了。
現實中，誰會和錢過不去呢？少賺也是賺，可一旦選擇不出租，那就徹底失去這部分利益。
況且在香港，房屋每年都需要支付諸如差餉、地租、管理費等多項維持費用。就我所知，從未聽聞有業主因為嫌賺得少，就乾脆放棄出租、分文不取的情況。
所以，即便租金有所下滑，絕大多數業主依然會選擇將房屋投放至租賃市場。
至於第三個觀點，其建立在前面兩點成立的基礎上，認為對劏房的需求增加、但業主提供的供給減少，會導致住房短缺。但既然前兩條論據在現實中都不成立，這個結論自然也難以立足。
事實上，香港政府實施劏房租金管制政策後，既沒有出現所謂的住房供不應求的局面，也沒有更多人流落街頭的現象發生。
租金管制實施後，既沒有大量租客湧入劏房租賃市場，也沒有業主停止出租房屋。由此可見，「西方經濟教科書」中的理論看似邏輯嚴密，實則如同空中樓閣，與現實嚴重脫節。
我們只需放下書本，着眼於真實資料與社會現狀，便能輕易看穿這些理論的漏洞。當理論與現實發生衝突時，答案顯而易見：現實永遠是檢驗真理的唯一標準，脫離實際的那些西方經濟學理論，注定是錯誤的。
但為什麼「西方經濟教科書」會出現這些錯漏呢？篇幅關係，我們下次再談。
（作者為香港恒生大學經濟及金融系副教授暨經濟學課程主任）
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