文/吳耀祖
香港房屋政策長期聚焦於「量」的供應，現時在增建公營房屋上已取得階段性進展，然而下半場更須面對「質」的提升與舊屋邨老化治理的挑戰。在資助房屋中，多個於「租者置其屋計劃」下出售的屋邨正步入另一政策十字路口。這些屋邨樓齡普遍介乎30至40年，部分甚至更高，隨着樓宇結構老化、外牆剝落、管道破損等問題日益嚴峻，單位售出後的維修權責以及如何處理大維修，可能還需要各方進一步探討。這不僅涉及單一屋邨的物業管理，更是關乎基層安居尊嚴、社會資源分配的全局性政策課題，考驗着各持份者的治理智慧與擔當。
以筆者服務的粉嶺祥華邨為例，這類早期落成的租置屋邨，長遠可能就要面對大維修等問題，其困境也是全港同類屋邨的縮影。其核心還包括「混合業權」的特殊狀態——既有已買樓的「私家業主」，也有繼續租住的公屋居民，而房委會則兼具「大業主」與「政策執行者」雙重身份。當不同的屋邨需要開展動輒數千萬甚至上億元的大維修時，權責問題、公共空間歸屬以及專業支援等等，都是需要處理的大小問題。另一方面，令缺乏工程和法律經驗的基層小業主，如何面對複雜的大維修，情況相信將在不同屋邨出現。
首要瓶頸，在於財政承擔能力與歷史遺留問題的碰撞。早年房委會為每個屋邨設立的「維修基金」（每戶約14000元），在歷經數十年通脹、建材飆升及強制驗樓等法定標準提升後，早已杯水車薪。如要面對動輒龐大的大維修開支，早年投入其實無法覆蓋，基層市民無力籌措，很容易因財政缺口導致工程爛尾。
在部分租置屋邨，有法團期盼房委會能以負責任的業主身份積極參與並給予實質支援。因此，政府也有需要檢視基金的運作邏輯，一個可以考慮用以應對將來大維修的方法，是研究設立「專項維修基金」或滾動式財政支援機制，先注入種子基金，並為低收入業主提供精準的財政墊底、利息補貼或免息貸款，切實減輕小業主的籌措負擔。
除了資金缺口，大維修決策機制的優化同樣迫切。目前，房委會作為擁有大量未發售單位的大業主，在法團大會表決時表現較中立，將來在重大決策上，或需要以專業表現帶領舊屋邨繼續維持運作。事實上，基層法團成員大多由熱心街坊組成，缺乏建築、工程及法律專業知識，極易在挑選承辦商及審查標書時集體「踩雷」。大維修面對的最大惡瘤正是「圍標」，圍標集團利用資訊不對稱與法律漏洞操縱價格，掠奪基層市民積蓄。政府須主動作為，協助業主挑選合適承辦商，凝聚社區共識，徹底堵塞圍標漏洞。
說到底，租置屋邨大維修的問題早晚要面對，除了優化基金與決策，政府還可以導入市建局與屋宇署的專業力量以解決亂象，嚴厲打擊圍標，讓租置屋邨的大型計劃順利推展。全港的租置屋邨需要更長遠的管理、維修策略，要將地區經驗轉化為系統性的政策治理，打破過往在香港其他地方出現過的大維修僵局，讓公屋基層居民安居樂業。
（作者為北區區議員）
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