講真D｜宏福苑「樓換樓」有着數 - 講真D

文/黎岩

在廣泛徵求受宏福苑火災影響市民的意願，並諮詢建築測量專業意見的基礎上，特區政府21日公布了大埔宏福苑長遠居住安排方案，提供多元和有彈性的方案讓居民選擇。其中，政府提出用現金或「樓換樓」方式收購7幢受災樓宇所有單位的業權。當局提出的安置方案，已經最大限度地展現了管治者的責任擔當與化解問題的十足誠意，並額外恩恤給與受影響市民以非市場因素的優惠條件，務求令到痛失家園的市民能夠面對現實作出理性理智選擇。因此，相信宏福苑居民最終將會選擇接受有關方案。

政府今次提出收購宏福苑7幢受災樓宇的單位，目的並非為發展該土地，也並非行使公權，主要是以恩恤方式逐家逐戶協助業主處理受災樓宇並照顧其長遠居住安排，務求令到受影響市民的生活早日重返正常。從當局謹守庫房開支、得到全體納稅人的諒解與理解的的前提條件下，盡可能地照顧受影響市民的實際生活所需的初衷來看，顯然是一個兼具人情與管治的切實可行的方案。從方案的多元選擇來看，已切實照顧到6000居民的不同的實際需求，包括強烈要求盡快上樓安居，獲取現金以改善或提升生活質素等意願，並盡可能給與市民更佳選擇，兼顧了人情與法理。正正因為如此，雖然已經有超過八成的居民原則上選擇接受政府的安排方案，當仍有約一成居民或因為對方案細節尚不清楚，或本身仍在按揭供樓，對樓換樓可能產生的按揭或有所擔心，有可能遲疑不決，這也完全可以理解，相信隨後政府安排的專業解說能夠打消這部分的顧慮。

為此，當局前日同步宣布將組建由勞福局、民青局、保安局、房屋局及發展局等機構的專業人士組成的「解說專隊」，向住戶詳細解釋方案的詳情，專隊包括發展局轄下部門人員，他們將解答居民疑問並協助其處理後續工作，旨在盡最大努力照顧居民的長遠居住需要，盡可能充分尊重居民的自主選擇，並早日覓得新居所安頓下來。

當局再三強調，安排方案是為宏福苑大火痛失居屋單位的業主作出特別恩恤安排。雖然政府有透過引用《收回土地條例》徵收私人土地的制度和經驗，但有關安排是為進行發展及相關的配套而引用公權，例如推展北都新發展區或建設基礎設施。宏福苑的情況明顯不同，絕對不存在公權凌駕民權的情況，亦不存在大石壓死蟹的情況。當局已經為居民提供了照顧其實際利益的多元選擇，比如，宏福苑畢竟已是40年樓齡的殘舊樓宇，火災前的實際成交價約為6000餘元，當局將收購價提高至8000元，較測量師公會早前提出的參考價高出約三分之一，同時亦加入房協房屋單位供受影響家庭選擇，相關因素都可能影響居民的意向，實際上是通過讓利以安撫受影響居民，撫平其痛失親人及家園的傷痛。如此人性化、人情化的安排，相信也僅限於宏福苑這一特殊案例。

納稅人關注的其中一個重點可能是，政府收購業權之後有關火災的保險賠償與理賠問題，對此，當局已經表明，政府收購單位後，將承擔後續一切法律、保險及處理程式上的風險與不確定性。若成功收購全部約1736個單位，預計總收購成本約為68億元，而目前大埔宏福苑援助基金可供作此用途的金額約為28億元，即缺口約為40億元，部分開支日後有機會透過保險賠償取回，但相關法律程式及處理時間仍存在相當的複雜性與不確定性。但政府成功收購宏福苑海景靚地，就算是發展非商業化的公用社會服務，也是在造福包括大埔墟在內更多的市民，其價值顯然絕非能夠用實際的金錢來衡量。

客觀地講，經歷如此大火，宏福苑部分主力牆混凝土嚴重剝落，鋼筋外露，甚至有樓面板及樑柱出現彎曲變形的情況。樣本分析顯示，7座樓宇經歷高溫燃燒及隨後救火時的灑水冷卻過程，劇烈的熱脹冷縮效應導致混凝土內部產生大量細微裂縫。這些裂縫不僅影響樓宇的長遠結構安全，容易引致混凝土剝落，更會加速鋼筋銹蝕，日後滲水及受腐蝕的風險遠高於一般樓宇，將令長遠維修保養變得極為困難且成本高昂。考慮到深層次的結構受損、隱藏的電線水管及升降機等設施亦遭破壞，基於長遠居住安全、維修成本效益以及符合建築物條例的考慮，當局認為這7座樓宇已不適宜居住，且難以合理地修復至符合法例要求的水準。顯然已經不適合居住，為着保障居民的人身安全，搬遷與拆除已經是不可迴避的選擇。

據悉，目前採取觀望及猶豫取態的業主，主要的原因是希望能夠原區安置。就此，當局為滿足部分居民希望在大埔原區重置居所的訴求，房委會將在大埔頌雅路西加建新居屋，提供合共1500個單位，預計第一期約900個單位，最快可於2029年入伙；第二期提供約600個單位，最遲也將於2030年陸續入伙。房委會特意修改設計，將項目的圖則改為主要提供實用面積400多平方呎的單位，與宏福苑單位現時面積相若。既然當局已經做出了如此合乎情理的安排，仍在觀望的居民沒有理由會固執己見。

經歷了火災的傷痛，也進一步凝聚成了和諧發展的社會共識，務實、理性地做出符合社會大眾期望、尤其是符合絕大多數受影響居民的共同期望的明智選擇，共同助力政府推動災後重建工作，加快構建安居樂業的和諧社會，這已經成為符合全體港人切身利益的最大公約數。放棄已成危樓的住宅，接受一個情理法兼備的、多元和諧的、有着數、有吸引力的安置方案，不僅僅有助個人家庭生活早日邁向正常化，也有助營造和諧社會氛圍。