文/劉仲恒
土地審裁處於今年1月6日批准政府依《建築物管理條例》（第344章）第31條申請，解散宏福苑業主立案法團現有管理委員會，並委任華懋集團旗下合安管理有限公司為委任管理人，接管屋苑管理工作。法官在裁決中接納政府陳述，明言現任管委會在能力上有所局限，而合安具備充足經驗與資源，可為業主提供恰當協助。在宏福苑五級火災後管理困局愈見嚴峻的背景下，這一決定不僅是對個別屋苑危機的應對，更是香港在樓宇管治與公共安全之間尋求新平衡的重要一步。
從法理基礎看，政府今次介入並非「越權干預私人產權」，而是在既有法律框架下啟動的非常機制。《建築物管理條例》第31條容許土地審裁處在大廈管理架構失效、影響正常運作時，委任管理人代行管委會權力，以保障整體業主利益和公共安全。就宏福苑而言，火災後牽涉大維修合約、災後修復工程、保險安排、法團賬目理順等一連串複雜工作，原有管委會已難以有效處理。政府先依法向土地審裁處提出申請，再經報章刊登公告通知相關答辯人，而在聆訊期間並無接獲反對通知，最終由審裁處裁決委任合安為管理人，整個過程符合程序公義及透明度要求。這正體現「政府依法行事、法院作最終把關」的制度安排，而非單憑行政命令決定誰來管理屋苑。
在具體選擇上，合安之所以獲推薦成為管理人，並非偶然。根據政府及民政及青年事務局局長麥美娟的解說，合安是一間在香港營運數十年的持牌物業管理公司，具備處理大型屋苑的實戰經驗，並擁有多名持牌管理人員及專業團隊，能應付災後涉及工程、法律、財務等繁複要求。麥美娟亦指出，合安願意無償工作，而其運作及專業服務費用由龔如心慈善管理有限公司捐款支付，居民無須就此額外埋單。該慈善機構早前宣布捐出五百萬元，並再額外承諾捐出五百萬元，合共一千萬元，用以支付管理人日常運作及專業服務費用，紓緩業主在非常時期已然沉重的財政壓力。在專業能力、規模條件及財政安排三方面，合安的確能回應宏福苑目前的特殊需要。
不少居民關心，政府委任管理人是否意味着業主決策權被架空，甚至出現「專業凌駕民意」的情況。這方面，政府已作出明確交代：管理人只是暫代原管委會職能，代表法團處理日常及專業管理事宜，法團本身作為法人仍然存在。所有重大決定，包括大維修方向、重要合約取捨、涉及龐大資金運用的事項，仍須按照《建築物管理條例》的規定，透過召開業主大會，由業主集體表決決定。合安在接手後，首先需要與前管理公司交接文件，包括工程合約及保險文件，再透過專業顧問分析法律責任及權益，之後才在與業主充分溝通的前提下考慮是否終止或調整相關合約。同時，合安亦計劃舉辦三至四場簡介會，向業主和居民介紹其角色及工作重點，並收集他們對大廈管理的意見與訴求；地點更會因應住戶暫住安排作出調整，盡量兼顧實際需要。這種結合專業託管與居民參與的模式，既回應了短期治理失靈的現實，又維持了「業主是最終決策者」的核心原則。
為確保委任管理人不會演變為另一種「不受監督的權力」，制度亦設下多重監察機制。按照法庭命令，合安需每月向政府提交報告，由民政事務總署成立的專班與之緊密跟進，確保其按《建築物管理條例》行事，財政運作透明，重大決策有據可依。政府在土地審裁處申請時，亦已清楚列明推薦合安的理據，並獲法庭接納，顯示相關安排並非倉卒上馬，而是在審慎評估各種方案後作出的選擇。此外，根據既有法律規定，法律程序各方均可在上訴期內提出上訴；如有上訴出現，政府也表明會尊重有關權利，但在上訴結果出爐前，合安仍須依現行法庭命令履行職務，避免宏福苑管理再度陷入真空。
今次政府主動引用《建築物管理條例》並申請委任管理人，確屬史無前例之舉。但須強調的是，正是因為宏福苑在災後面對的是「史無前例」的管理及重建挑戰，涉及安全風險、法律責任和巨額公共與私人資源，才需要同樣具「破局」意味的制度回應。政府亦已表明，這種非常手段只適用於非常情況，對其他屋苑個案，仍會以提供諮詢支援、加強培訓及嚴謹執法為主要方向，公眾不必擔心此舉會演變為日後大規模介入私人樓宇管理的先例。
宏福苑的悲劇為全港敲響警鐘：樓宇管理並非瑣碎行政，而是涉及居民生命財產安全的公共議題。委任合安為管理人，是在混亂局面中的一個必要而審慎的選擇，目的是在法治框架下引入專業力量，協助居民走出災後困局。更重要的是，社會應以此為契機，全面檢視現行《建築物管理條例》的運作成效，加強對大型屋苑及高風險樓宇的制度支援，提升法團管治質素，避免事件重演。若能善用這次「破局」經驗推動制度優化，宏福苑的傷痛或可化為全港樓宇安全和管治改革的轉捩點。
（作者為香港全球專業青年倡議行動創始召集人、放射科專科醫生、香港大學公共衞生碩士、團結香港基金顧問）
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