【點新聞報道】行政長官李家超於周內公布施政報告，樓市相關措施着墨不多，市場熱議的調整「百元印花稅」門檻等內容未出現。與此同時，本周美聯儲降息舉措疊加影響，引發市場對樓市走向的關注。中原地產創始人施永青接受點新聞採訪時指出，對於當前樓市，政府並非「沒動作」，而是「說少做多」——擱置交椅洲人工島項目、允許部分商業用地改住宅等。
施永青進一步指出，現在樓市受利率影響更大，降息後貸款成本降低，投資回報要求下降，買樓的人可能變多。政府現在選擇「少出手」，觀察利率變化再決定是否加碼，主要為防止政策過猛引發市場波動。
美聯儲如期降息 借貸成本降低利好樓市
美聯儲昨日宣布決定將聯邦基金利率目標區間下調25個基點，至4.00%-4.25%之間，符合市場預期。此為美聯儲自2024年12月以來的首次降息。
就美聯儲降息對香港樓市的影響，施永青指出，一是降低有物業人士的借貸成本負擔，二是利率下行促使市場降低對投資回報率的要求。他舉例說明，當利率為4%時，若租金回報率僅3%則缺乏吸引力；但若利率降至2%，3%的租金回報率便具備投資價值，從而刺激購房需求。總體而言，利率下行降低物業持有成本，同時降低社會對投資回報的預期要求。令原本因回報率不足而猶豫的投資者將轉為積極入市。
關於施政報告中提及的放寬「新資本投資者入境計劃」中算入住宅物業投資的成交價，門檻由5000萬元下調至3000萬元。施永青認為當前措施尚未完全到位。他舉例稱，若投資者購買3000萬港元物業，僅其中1000萬被視為有效投資，這種「投得多、計得少」計算方式讓投資者感覺「吃虧」。相較之下，通過高端人才通等渠道移民的條件更為吸引人。
而而對於預留土地建設學生宿舍的舉措，施永青認為短期內對本地租盤影響有限，長期有助來看促進教育產業發展。他強調，香港高等教育質量優勢明顯，多所大學位列全球百強，且國際學術交流頻繁，吸引大量海外學者任教，形成強大的學生吸引力。然而，他亦指出，「遠水難救近火」，新建土地從批出到建成需3-5年周期，料短期內市場仍面臨供不應求狀況，租金長期看漲。
施政報告避談降印花稅 施永青解讀政府背後考量
此次施政報告未提及市場熱議的降印花稅措施，施永青認為，背後存在多重考量。他指出，當前住宅市場已見底回穩並呈現輕微上升態勢，政府此時不宜過度干預；美聯儲降息周期開啟，若政府此時加碼政策導致市場反應劇烈，可能被視為「做過頭」。短期內，料政府將採取審慎態度，避免政策疊加導致市場反應過度。
施永青續指，政府實際已採取多項措施：如擱置交椅洲人工島項目、減少土地供應、允許部分商業用地改住宅、靈活處理舊樓重建用途變更等，這些舉措旨在減輕開發商財政壓力，針對性解決市場實際需求。
被問及香港樓市是否需要進一步提振措施，施永青認為，減低利率方為提振樓市的最有效措施，對市場起到主導作用。現有政策已通過降低按揭成本、緩解開發商壓力等渠道發揮作用。
記者：芸菲｜視頻製作：王一
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