文/黎岩
特首李家超下周發表新一份施政報告，房屋政策再度成為各界關心的焦點議題。重啟已暫停20年的「租者置其屋計劃」，在滿足基層市民置業需求的同時，推動基層、尤其是青年一代向上流，並有助大幅削減財政赤字，已經成為一種可行的施政選項。
「租者置其屋計劃」又稱出售公屋計劃，是香港房屋委員會於1991年7月及1997年12月為滿足租住公屋居民置業需求而推出的資助房屋計劃，讓租戶以扣除地價及低廉價錢購買居住中的單位成為業主。
八年的租者置其屋計劃推售期間，房委會一共推出39個屋邨、約183,700個出租公屋單位供住戶認購。截至2019年12月31日，該批租置屋邨尚有41,219個可出租單位（即未有售出的單位），即，平均認購率高達78%，個別屋邨如沙田大圍顯徑邨更高達93%。顯示租置計劃收到絕大多數租戶的支持與接納。
鑒於租置計劃實行過程中，所推售的大廈實際存在部分租戶因各種原因無意購買租住單位，客觀上造成了整棟大廈業權分散管理困難的實際問題。包括後續的維修及公共區域的管理等諸多問題，租置計劃在推行八年後即叫停，唯已經推出列於租置計劃中的該類大廈尚未出售的單位，仍允許租戶購買，只是房委會不再提供折扣。所以就存在租置計劃雖然叫停，但相關的租置活動迄今仍斷斷續續進行中。
雖然未見當局公布租置計劃出售以來政府庫房進賬的確切數據，但以一個單位平均約100萬來計算，合共出售的近19萬個單位，相信可為庫房帶來1900億元的現金流。亦因此倘若重推租置計劃，以每年出售一萬套單位，五年即可進賬500億元，基本上可以消彌財政赤字。除去省卻房委會每年龐大的修繕保養及相關的行政管理等龐大開支外，長遠而言，因為租者晉身業主，按照現行政策，該類人士將不能享受政府相關的福利開支，有助減輕政府的公共福利開支。且隨着本港人口結構的持續老化，福利開支持續增加將是不爭的發展趨向，通過租置計劃，能夠在一定程度上減緩或減少相關的開支。因此，單從財政角度而言，重推租置計劃有其合理性與正當性，及市場認受性。
而從市場角度來看，有機構進行的民意調查亦顯示，超過八成租戶表明了「一定買」的置業願望，說明該項計劃對於有樓揸手的市民而言，確實有潛在的市場需求。
至於有人擔心出售公屋會拖低樓市，實則不然，目前居住在公屋的租戶，相信以其個人財力，斷然難以購買私人樓宇，即便有箇中富戶，相信居住在如此廉宜的住所，又如何肯花大價錢購買私人樓宇呢？
另外就是外界擔心出售公屋造成業權分散從而引致的管理困難，其實，當有單位出售後，該屋邨即會成立業主立案法團，由購買者自行共同管理；如該屋邨仍有出租單位，擁有業權的房委會由房屋署派遣一名代表加入業主立案法團，其於業主大會中投票權自然而然會與其業權份額相當。從法例來講，房委會應代租戶分攤相關的維護修繕費用。因此，在實際管理當中，並不可能存在因業權分散導致管理不善的困惑。
另外，房委會還可採取變通的措施，允許或鼓勵剩餘未置仍租的住戶調遷到他們意屬的公屋社區，以便利統一業權集中管理。
諸如該等屋邨地界內本身已有中、小學校舍，以及體育館等公共設施，有關物業均列為「政府物業」，業權由房委會保留，並不影響涉及教育、社康、遊樂等公共項目的運作，亦不會影響本該為市民提供的各項服務及福利。
當然，這其中涉及的一個最大問題可能是會否從整體上減少公屋供應量，變相延長輪候時間。目前租住在公屋的租戶，就其客觀情況來看，無論業權是否變更，他們也會佔用一個公屋單位，出售公屋單位雖然看似減少政府擁有的公屋單位總數量，但同時由租變賣，實質上也同等數量減少了公屋租戶數量，並不會導致公屋輪候時間延長。且因為租戶變為業主，其後代較大機會會承襲業權，客觀上也會減少公屋下一代申請分租分戶參與輪候的可能，實質上也同步減少了公屋輪候者的數量。
其實，正如港大榮休教授王於漸先生所言，租置計劃有助「藏富於民」，並能夠切實減輕政府的公共福利開支。政府作為全港最大業主應釋出公共資產價值，讓公屋在市場自由流動，普羅市民亦可平價買樓成為快速上車的「有產階級」，為基層市民提供向上流動機會。這是利官利民、有利香港長遠和諧發展的政策選項，期望政府能夠識變應變求變，在理性分析原租置計劃推行過程中存在的實際問題，並做出前瞻性的對應之策，進一步完善原租置計劃，能夠再度推出租置計劃。
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