文/黎岩
受環球經濟前景不明朗及本地樓市持續調整等因素影響，私人發展商參與市區重建的意慾顯著降低，在市區重建局財力有限的情況下，多個重建項目進度受阻。其實，箇中的關鍵因素始終是個「利」字，若然在地產市道低迷之際，當局能夠利用政策槓桿，在環境空間允許的前提下，適度放寬地積比率，並允許地積比率同區甚至跨區轉移，相信能夠吸引更多發展商投入並加快市區重建步伐，以期能夠為市民營造更舒適安逸的社區環境。
市區重建局於2022年發布了《油麻地及旺角地區研究資料手冊》，提出「地積比率轉移」（即容許將重建潛力有限的細小地盤的總樓面面積轉移至位於策略性位置的大型重建地盤（「接收地盤」））的新規劃項目。其後城市規劃委員會推出以旺角及油麻地為試點的「地積比率轉移先導計劃」（先導計劃），而旺角洗衣街/花墟道發展計劃為首個項目。該項先導計劃為地積比率轉移開了綠燈，但由於屬於先試先行階段，當局對此十分謹慎。正正因為過於謹慎，所謂的適度放寬、適度轉移的尺度拿捏得非常嚴格，以至於該同區轉移地積比率的先導計劃，未能完全發揮刺激舊區重建的預期目的。
當局於3月19日回覆立法會議員質詢時表示，會積極探討跨區地積比率轉移的可行性（即將舊區重建項目中未用盡的地積比率，轉移到新發展區使用），以增加市場參與重建的誘因。
經查實，城規會於2023年7月發出規劃指引，在油旺兩區推行地積比率轉移先導計劃，容許將「輸出地盤」未用盡的地積比率轉移至同一分區計劃大綱圖內的「接收地盤」，以增加重建誘因。據此，市建局的旺角洗衣街/花墟道發展計劃成為首個試行地積比率轉移的重建項目，該項目將數個分布零散及缺乏重建潛力的細小地盤內未用盡的地積比率，集中在一個較大的地盤上作混合用途發展，增加了規劃裨益和項目商業效益。
惟跨區地積比率轉移的問題，或涉及操作上的諸多複雜問題，當局對此仍持保留意見。不過，當局亦傾向於接納市場呼聲，進行政策研究，利用新開發土地推動大型舊區重建項目，包括跨區地積比率轉移，即有別於上述先導計劃的同區地積比率轉移，考慮容許舊區「輸出地盤」未用盡地積比率跨區轉移至新發展區，亦同時減低舊區密度，計劃在2025年內完成政策研究並提出初步建議。
眾所周知，舊區土地價值與新發展區不同，前者地價一般較後者高，以油尖旺、觀塘、深水埗、灣仔等區為例，其土地價值明顯高於政府正致力開發的北部都會區，兩者地價之差異，囿於北都未來發展的前景影響，很難給出一個公允的價格數據，也因此，如何衡量跨區地價的差異，就成了當局推動跨區轉移地積比率的最大制約因素。
畢竟，無論是從市場因素，還是庫房收入因素，或是舊區現有業主的利益保障等多方面權衡，都必須精準考量轉移至「接收地盤」的價值能否合理反映「輸出地盤」未用盡的地積比率的潛在價值。所以說，跨區轉移地積比率，主觀願望是好的，也確實能夠在一定程度上激活地產市場，加速舊區重建，但畢竟牽涉各持份者的實際利益，當局顯然非常慎重。
香港作為歷經百年發展的有着悠久歷史的大型國際化大都市，雖然現代化的高樓林立，處處洋溢着國際都市的文化氛圍，但透過幾年前的疫情，亦確實顯現出這座國際化大都市發展落後滯後的一面。以油麻地為例，廣東道、新填地街一帶，布滿二戰前興建的殘破不堪的舊樓，許多樓宇連電梯都沒有。由於業權高度分散，甚至連一個業主委員會都沒有，結果是蟑螂橫行，老鼠亂竄。據統計，全港類似的樓宇多達3000餘座。去年本應實施的垃圾分類收費最終夭折，很大程度上就是因為這些三無樓宇令人頭痛。
反觀近鄰深圳，雖然僅僅為四十餘年的新興城市，但政府大刀闊斧推動城市舊改，本港市民熟悉的蔡屋圍、白石洲等舊區，早已舊貌換新顏，這當中無非是政府靈活的土地政策，能夠吸引眾多發展商投入開發。所以說，市道差絕非舊區重建步伐遲緩的根本原因，制度機制才是能夠撬動舊區重建的最有利槓桿。
當局雖然再三表示，發展局會繼續向市建局提供不同形式的財政支援，亦會聯同市建局和相關部門更廣泛應用創新規劃工具以增加重建的商業效益，並會從政策入手讓市建局能持續推進重建項目，並在旺角山東街/地士道街發展計劃中，採用更靈活的住用及非住用地積比率互換，在不超過現時總樓面面積下，將住用地積比率上限由7.5放寬至8.5，以增加規劃彈性，吸引私人發展商參與，並引入「一地多用」模式，將不同政府和社區服務集中同一大樓提供，方便市民之餘亦能釋放政府土地，增加重建項目的發展潛力，亦部分豁免市建局重建項目的土地補價，作為額外注資，截至2024年年3月，已豁免的補地價金額累積達253億元。
凡此種種，都確實顯示了當局持續推動舊區重建的決心與魄力。但其中核心的放寬地積比率及允許適當範圍的地積比率轉移，仍缺乏讓發展商投足的足夠吸引力。
因此，吸引更多發展商投入舊區重建的唯一誘因就是放寬地積比率，甚至跨區轉移地積比率。若果發展商通過放寬地積比率能夠從中獲得更大的收益，自然而然就能夠積極參與。以現時地產市道低迷，發展商全面放緩投入的實際情況而言，當局若能順應市場需求，將位處市區核心地段的油尖旺、深水埗、觀塘等市區交通便捷的舊區的地積比率大幅放寬，並允許財團跨區合理轉移地積比率，而不是單一地指望市區重建局單槍匹馬改造，完全可以加速舊區重建，短時間能改善舊區市民生活質素的同時，將從根本上改變香港市區面貌，讓香港大都市能夠以嶄新的面目，迸發更強勁的活力。
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