文/鄧飛
行政會議日前准許西九管理局出售約17萬平方米住宅發展項目，筆者歡迎政府新方案，相信能提供財務彈性，紓解管理困境，同時運用現有資源，減少對政府庫房的衝擊，不失為中間落墨的折衷辦法。
過往不時聽聞西九管理局陷入財困的消息，截至今年三月，管理局的現金結餘淨額只有52億元，預計明年年中耗盡。若說管理局未有盡最大努力，挽救頹勢，就似乎對一眾勞心勞力的成員不公。西九管理局行政總裁馮程淑儀去年就指出，2022至23年度的營運及商業租賃收入分別按年增加超過四至六倍，營運赤字亦較預測減少五成。當時，管理局預計，現金流耗盡時間為2025年年初，如今進一步順延至年中耗盡，已經是超額完成目標，也難怪唐英年主席直言西九「已經減到見骨」。
事實上，在西九管理局成立之前，香港缺乏營運大型藝術文化區的經驗，管理局幾乎要摸石過河，見步行步。遺憾的是，西九管理局先後經歷行政總裁頻繁更換、港鐵延遲交還土地等事件，導致錯失發展時機。現時，香港正遇上經濟逆周期，無論是住宅，抑或是商用物業，成交價都有下行壓力。考慮到建築成本顯著上升、綜合地庫設計概念複雜等因素，若然再維持以往「只能以建造、營運及移交」（BOT）模式，要發展商積極競投，的確存在較大挑戰。
雖然西九管理局虧蝕屬情有可原，但畢竟涉及政府以另類方式補貼，維持營運，自然會引起市民關注。然而，社會各界必須明白，西九文化區作為本地重要的文化地標，肩負起推動香港發展中外文化藝術交流中心的關鍵職責。要知道，類似的文化設施在世界各地都難以用自負盈虧方式經營，需要透過政府、家族基金、或商業等不同形式補貼。以同樣的2022至23年財政年度為例，若果撇除政府補貼、投資收入及饋贈收入，美國大都會藝術博物館的成本回收率只有38%，遠低於香港故宮文化博物館及M+同期的44%和46%。換言之，所謂西九經營不善的說法，是站不住腳。
現時，新方案有利各方爭取時間，重新思考西九各項設施的定位，制定更有效的開源節流方案。據報，獲准出售的住宅發展項目涉及約17萬平方米，如果以每平方呎八千元來計算，地價接近150億元。西九管理局主席唐英年表示，當局明白政府庫房緊張，會盡量運用現有資源，並且參照港鐵模式運作，預料這筆龐大收入足以維持西九營運大約十年，其間毋須增加政府財政負擔。
筆者留意到，最新的「放寬方案」對西九管理局存在一定要求，當中需要滿足的四大條件，包括設置獨立指定銀行賬戶存放相關收益、嚴格遵守政府制定的財務紀律關鍵績效指標、證明新建議的成本預算，以及就每項住宅項目的招標時間表取得發展局的同意。
考慮到財政嚴謹性和可持續性，新方案不失為各取所需、締造共贏的辦法。不過，管理局要做好風險管控和期望管理，尤其是目前環球經濟不明朗，無人知曉兩至三年後的物業市場會有所改善。若果管理局過於倚賴售賣業權所獲得的收入，到頭來，恐怕會再現龐大虧損，有負社會期望。
文創產業蘊含着巨大的發展潛力，筆者期望，西九管理局在特區政府和社會各界的支持下，發揮更積極的作用，推動文創產業化，做大、做好、做強各類IP，為說好香港以至國家故事繼續發光發熱。
(作者為立法會議員、全國港澳研究會理事、教聯會副會長)
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