文/黎岩
為了善用市場力量以加快北部都會區的發展，發展局28日公布「加強版傳統新市鎮發展模式」的修訂換地安排，即日起除了把適用範圍擴展至所有新發展區項目外，同時優化原址換地的執行安排，容許發展商收購指定範圍內九成或以上私人土地後，由政府協助收回餘下一成土地（包括部分「祖堂地」），並批予提出申請的發展商作統一發展，以促成更多布局完整的換地申請。
北部都會區諾大範圍內的土地業權關係十分繁雜，特別是涉及新界鄉紳的地權，更是錯綜複雜，位處其上的部分工廈商廈，由於歷史等多方面的原因，甚至還存在業權不清不楚的狀況，而在政府致力推動「南金融北創科」的發展戰略的背景下，北都區域的地權水漲船高，相信部分業主甚至會囤地待價而沽，自然會加大發展商或政府的收地困難。也因此，特別規定九成業權的門檻，毫無疑問難以拆遷鬆綁，或會作繭自縛，並非有利於北都規劃的順利推展。
根據發展局昨日公布的相關安排，在該發展模式下，政府原則上會收回所有規劃作發展用途的私人土地，然後撥出作各種用途，包括批售土地作私人發展。在回收及清理土地之前，政府可容許規劃作私人發展的土地業權人在符合條件下申請原址換地發展，免卻政府收回、清理和平整土地以及日後土地招標工作。
發展局昨日指出，由於現行「加強版模式」規定換地申請人就商業及混合商住的申請，必須擁有指定用地內全部私人土地，但新發展區內普遍存在「祖堂地」等第三方土地，換地申請人往往難以購得全部土地業權，因此決定將門檻由百分百業權，放寬至只需擁有九成。其中最大的問題是，新界的祖堂地由整個宗族、家族或「堂」等傳統組織、而非個人擁有，意味着業權關係十分複雜，部分業主或早已移民海外，部分業主早已開枝散葉，若然在該板塊內祖堂地超過一成，變相令到收地遇到阻滯難以落實，反倒是捆綁了政府手腳，阻礙了北都規劃的落實。
雖然政府表明，為了向受換地申請影響的合資格住戶等用地佔用人提供多一個選擇，除了領取申請人提供的安置補償之外，政府亦容許合資格佔用人選擇領取政府提供的安置補償（包括房委會或房協的上樓安排），但換地申請人須向政府支付相關的安置補償現金價值及其他相關開支。但在北都區域地價持續看漲的情況下，相信有關補償的實際誘因並不算吸引，因為政府只能根據現階段的綜合指數計算補償金額，難以考慮地價樓價持續看漲的動態因素。
雖然政府表明「拆牆鬆綁」的修訂是為了加速「北都區」發展，讓更多發展商能配合政府規劃更深度參與發展。透過換地發展，清理及平整土地的開支亦由申請的發展商負責，有關成本將計算於補地價內，但可減低政府的前期開發成本，有助改善現金流；申請人先補足地價的安排亦可讓政府提早獲得地價收益。但實際上或極有可能造成另一種情況，即，不利於北都統一規劃合併發展，因而就難以確保達致以創新科技產業為驅動力的北都區的發展初衷。若然發展商最終只是順勢而為推出以住宅為主的地產項目發展，則極有可能令到北都淪為數碼港式的發展模式，主次顛倒，由住宅房地產項目帶動創科發展，而非創新科技產業發展帶動的輔助配套性的房地產發展。
當局強調是次修訂屬「合情、合理、合法」，不存在損害「祖堂地」等小業主的利益，「修訂後的做法也完全符合《收回土地條例》賦予政府收地的權利，且九成的門檻不低，已平衡了少數第三方利益。」私有地權固然應該依據基本法得到有效保障，但發展是本港最大的共同利益，只有可持續高質量發展，才能令到私有業權保值增值。因此，政府在保障發展商利益及私有業權者的利益的同時，更應該考慮如何保障本港持續發展的共同利益。
政府昨日就此補白，今次換地計劃亦涉及新田科技城創科用地，整個換地安排由政府主導，產業用地會以政策為依歸，決定部分是否留給龍頭企業以吸引其來港發展。若然由發展商提出換地申請，在現實情況下，特別是創新科技產業十年二十年甚至更長投資發展期的特性，很難吸引或推動相關產業的發展。至於吸引境外大型創科企業落戶北都，若讓該類企業自行收地發展，更似乎是紙上談兵。唯一的可能則是，政府完全統一收地並做好平整土地通水通電通路的前期安排，才有可能吸引到海外創科企業落戶北都。否則，該企業為何會捨易取難投資香港呢？
事實上，以往要為新界農地進行補地價，單是商討已動輒兩三年，加之其他原因，一塊地的發展分分鐘要耗上10年20年甚至更長的時間。今次看似拆遷鬆綁加快收地程序，或會為地產商發展新界農地提供誘因。但關鍵在於如何打造北都創新科技產業發展的理想空間。業內人士就建議，「以新田科技城為例，政府可要求業權人在提出換地申請前，先鎖定有意進駐的龍頭機構和創科企業，並獲得政府批准。」
總之，北都收地換地，應該由政府主導，應該更為進取。首先確定創新科技產業導向，明確規定是由創科產業驅動地產發展，而非本末倒置地幻想以住宅項目發展帶動創科發展；其次是政府應打破固有的慣性思維，打造宜業的空間，用適宜的土地，甚至免補地價吸引國際創科企業落戶北都；再次，政府應高屋建甌地規劃成片土地以用於創新科技發展，有助形成創科產業鏈。碎片化發展，缺少規模，難以令創科產業形成競爭力與影響力；最後，政府亦可積極參考深圳等地發展模式，築巢引鳳，建設適合創科產業發展的建築群落，吸引國際創科企業落戶北都。所有這些建議設想，其中核心的一點便是政府須積極主導土地發展，以為單是制定收地政策便能夠吸引創新科技企業落戶北都，只是一廂情願式的幻想而已。
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