文/譚雪欣、甘皓文
土地房屋短缺一直是困擾香港最嚴重的民生問題。國家主席習近平在「七一講話」中明確指出，當前「香港最大的民心，就是盼望生活變得更好，盼望房子住得更寬敞」。為增加房屋供應，特區政府於2022年《施政報告》中建議更新及精簡香港法例第545章《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（下稱《強拍條例》）下的強制售賣制度，以鼓勵更多私人土地業權人參與市區重建，加快市區重建步伐，同時改善市民居住環境。
政府就四個方向提出建議，其中釐清及精簡程序與加強支援小業主都不太具爭議。因此，本文會着眼探討另外兩個比較矚目的政策方向，分別是降低強拍門檻以及便利相連地段的申請。
平衡舊區發展及小業主的合理權益
住宅物業屬於業主的私人財產，而私有產權是受《基本法》第6條及第105條保護的。因此，筆者認為政府必須在推動舊區重建和保障小業主之間取得平衡，所訂立的強拍門檻應該既能加快市區更新，又能有效保障小業主的合理權益。
目前，強拍門檻取決於樓宇的類型和樓齡。就私人住宅物業而言，政府建議修訂《強拍條例》後的強拍門檻如下：
| 樓齡 | 現有申請門檻 | 建議申請門檻 |
| 少於50年 | 不少於 90% | 不變 |
| 50年 － 70年 | 不少於80% | 不少於 70% |
| 多於70年 | 不少於 60% |
適度降低老舊樓宇強拍申請的門檻
針對樓齡達50年或以上的私人樓宇，筆者支持政府適度調低強拍門檻。香港樓宇老化的問題日益嚴重，已經達到不容忽視的地步。根據發展局提交給立法會的討論文件，屋宇署於2020年年底推算，樓齡達50年或以上的私人樓宇已接近9000幢，而此類樓宇將在2040年增至超過20000幢。屋宇署亦推算，香港現時有超過 1000幢樓齡達70年或以上的私人樓宇，並估計於2040年將增加至6400幢。儘管如此，截至2022年9月，自《強拍條例》於1999年6月實施以來，土地審裁處一共只接獲421宗強拍申請，即平均每年只有不足20宗的強拍申請。相對於未來20年平均每年增加650幢樓齡達50年的私人樓宇，樓宇重建的步伐遠遠追不上老化的速度。
根據屋宇署出版的《混凝土結構作業守則》，在香港以鋼筋混凝土建成的樓宇，設計使用期一般只有50年。超過50年樓齡的舊樓不少都千瘡百孔，常見的問題包括石屎剝落、喉管爆裂、外牆滲水等等；而不斷維修舊樓以延長樓宇的使用期，並不符合經濟效益，屬治標不治本的下策。小業主一方面可能要面對高昂的維修費用，另一方面又要擔心舊樓會否因日久失修而倒塌，實在是左右為難、進退維谷。社會各界應該將十三年前馬頭圍道舊樓倒塌的事故引以為戒，積極支持政府降低強拍門檻，以儘早將舊樓重建，保障居民和公眾的安全。
更為其他貼近亞洲主要城市
筆者注意到有民間組織引用新加坡的80%門檻為例，質疑香港經修訂後的門檻過低，損害小業主的權益。然而，只比較門檻而忽略兩地樓齡的差異是斷章取義的。在新加坡，超過50年樓齡的住宅十分罕見。以在2019年重建的珍珠苑公寓為例，新加坡當地媒體形容其為最舊的私人樓宇之一，但事實上它的樓齡也不過是43年。相反，超過50年、甚至70年樓齡的樓宇，在香港比比皆是，43年樓齡的大廈更是平平無奇。再者，就低於50年樓齡的住宅來說，香港的90%門檻甚至比新加坡的80%還嚴謹。所以，一旦整體考慮兩地的實際情況，新加坡的強拍門檻並不比香港嚴謹。
仔細環顧其他城市，經修訂後的強拍門檻將更貼近亞洲其他主要城市。以東京的土地重劃 (Land Adjustment) 重建模式為例，申請重建只需取得三分之二（66.7%）的業權人同意，而這些業權人只需擁有建築物的總樓面面積至少三分之二。而根據立法會秘書處的研究，廣州和上海等國內一線城市的強拍門檻同為66.7%。顯而易見，有別於坊間的誤解，香港經修訂後的強拍門檻將與鄰近區域更為一致。考慮到迫在眉睫的舊樓倒塌風險，筆者支持政府適度降低老舊樓宇的強拍門檻。
便利相連地段的強拍申請
在現行制度下，申請人如希望合併計算不分割份數的平均百分比，這些地段上的建築物必須由一條共用樓梯所連接。可是，不少市區舊樓並沒有共用樓梯。同時，如果申請人擁有其中一個地段的全部業權，該地段並不能納入合併計算。以土瓜灣的「十三街」和佐敦渡船角的「八文樓」為例，這些舊樓有不少已經離世或失踪的業主。再加上現行條例就相連地段的制約，私人發展商要開展大型市區重建項目，可謂難若登天。
有見及此，政府提議廢除共用樓梯這一項限制。只要申請人承諾將相連地段一併發展，便能以加權平均數的方式，計算業權百分比和申請門檻。在計算平均業權時，政府亦建議容許申請人納入其已擁有全部業權的相連地段。同時，為平衡小業主的權益，政府建議要求申請人在每一個地段所擁有的不分割份數，均不應少於地段總份數的60% 。
與市建局互補 有效進行大型重建項目
誠如紅磡和深水埗隨處可見的「牙籤樓」重建項目所表明，鑒於收購相連地段的風險、複雜性和所需的時間，私人發展商現時並沒有經濟誘因去進行大型重建項目。以觀塘裕民坊為例，這類大型項目只能由市建局負責。因為市建局可根據香港法例第563章《市區重建局條例》，向發展局局長提出申請，要求行政長官會同行政會議引用香港法例第124章《收回土地條例》徵收土地。
然而，單純依靠市建局的權力處理市區重建問題是不切實際的，因為市建局難有足夠的財政資源去負責全港所有的大型市區重建項目。因此，修訂《強拍條例》有利私人發展商參與較具規模的舊區重建，有助解決現時舊區重建「碎片化」的現象，有益於香港長遠的城市規劃。
市區土地屬於稀缺資源，被低效的重建模式所浪費實屬可惜。政府應該增加私人發展商的靈活性，避免大型項目只因其中一個地段未能達到門檻而無疾而終。筆者支持政府便利相連地段的強拍申請，因其既能有效鼓勵大型市區重建項目，又能兼顧小業主的權益。
未來路向
筆者期待政府於今年下半年向立法會提交有關修訂條例草案，儘早實施以上各項建議。筆者留意到坊間有部分人對修訂《強拍條例》存有誤解，忽略修訂《強拍條例》後對小業主的支援，漠視現時舊樓居民的苦況。筆者希望政府能加強解說工作，尤其多落舊區，向市民解釋是次修例對保障市民安全的必要性，並強調政府將如何更有效地支援小業主。
另外，由於土地房屋政策環環相扣，加快舊區重建必然會引起其他考量，例如如何確保遷出的居民不會流離失所。筆者認為政府應該多軌並行，以其他政策配合舊區重建，例如以「三島方案」增加長遠房屋供應，安置受影響的居民，確保舊區重建能切實改善市民生活。
結語
「芳林新葉催陳葉，流水前波讓後波。」破舊立新不但是自然界的定律，更是城市發展必然的進程。舊區重建不但能即時改善居民生活環境，更加能在中短期內增加房屋供應，紓解目前嚴峻的土地房屋短缺問題。筆者支持政府修訂強拍制度，為強拍申請拆牆鬆綁，做到提速、提效、提量、提質增加房屋供應。同時，筆者期望政府能更加積極進行解說工作，並以其他政策配合，將市區土地的發展潛能完全釋放，惠及市民。
（作者譚雪欣為香港執業律師、全國青聯港區委員、香港特區選舉委員會委員、思法·青見副主席，甘皓文為倫敦政治經濟學院法律系三年級生）
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