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講真D│以投資思維看交椅洲人工島

文/陳術

房屋供應問題,困擾着香港各階層多年,由基層到中產,不少都為置業等問題苦惱,歸根究柢,是土地供應追不上需求的問題。財政司司長陳茂波日前發表網誌,表示「供應」是調節價格的有力及關鍵手段,特區政府長遠已鎖定7300公頃土地的供應來源,當中超過一半來自北部都會區及交椅洲人工島填海計劃。自交椅栦人工島(下稱人工島)計劃公布以來,坊間個別人士以環境、技術以至財政問題質疑計劃,但筆者須指出,政府推動大型建設,不一定要從庫房拿出所有金錢,向公眾融資等方式,都能夠達到籌集資金的效果。

陳茂波指出,人工島所需資金較大部分將通過市場募集,認為項目具備很好的集資條件,不少企業或機構都認同發展潛力,相繼表達希望參與;當中有建議可透過不同形式的結構融資,或公私營合作發展模式,讓項目可有更大彈性及更多選擇。另外就是政府可以發行兼具零售部分的債券,融資同時,讓市民分享穩健的投資回報。

人工島融資渠道多

對於人工島的融資方法,有測量界人士就指,過往不少基建都透過大規模市場集資,例如1975年興建地下鐵路時,三分一資金向國際集資,政府只負責三分一資金及作擔保人,而且能夠確保施工進度。筆者認為,人工島作為一個商住大型項目,政府可以直接拿出所有所需資金;不過,為了政府的財政穩健包括預留足夠儲備,其實政府可以邀請不同的企業合作,讓不同的企業出資填海,在填海、完成基建後,將部分土地撥予企業發展房屋或商業大廈,這樣政府就可以在出資最少的情況下,把人工島建設起來。

翻查資料,在上世紀70代代中期,有私人發展商獲邀投標參與發展沙田新市鎮,結果由四家發展商組成的聯營公司,負責進行一幅用地的填海、地盤平整及建造工程;工程完成後,將部分土地轉交予政府建設基建、公房屋等;這方法是否可取,值得社會繼續探討,但新造土地能產生新的商住項目,筆者肯定對私人企業有一定吸引力。

透過發債籌集資金

事實上,為發展項目籌集資金,還有更多方法,就如陳茂波所指,發行債券也是一種方法。筆者認為,特區政府儲備多而信譽良好,如果要在市場籌集大量資金,除了私人企業之外,發行債券也是一個可考慮的方法;例如,一般儲蓄定期的年息假若有3厘,政府可以發行年息約為4厘的債券,透過向公眾籌集大量資金,用以建設人工島;這樣做對政府、市民都有好處,政府可不必自掏銀包就可以進行大規模建設,而希望投資高品質債券的市民,亦以透過購買政府債券,以賺取穩定的利息。

當坊間都在質疑人工島的財政可持續性時,筆者是完全不同意相關說法,最重要一點在於,填海不是一個「有出無入」的概念,政府填海以後,可以賣地方式收回成本甚至有盈餘。之前已經有公開的估算,指出人工島的造價估算為5800億元,而賣地收入可達7500億元;筆者假設項目最終超支1000億元,特區政府仍然不用在項目「蝕錢」。如果以非金錢方式衡量項目,更多的房屋、中西區以外的核心商業區等因素,都是我們支持人工島的有力理由。如果社會各方對金融、融資有充分的了解,大概不會擔心人工島的資金問題。

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