新一屆特區政府上任以來，重視土地房屋和青年發展，行政長官李家超致力解決港人安居樂業、青年上流等一系列「老大難」問題，惟新冠肺炎疫情持續打擊全球經濟，9月美國及香港加息負面，加劇樓市跌勢，業界預計9月差估指數有機會錄2.5%至3%跌幅。不過，下跌後的樓價仍然高企，青年的「安居夢」似乎仍然遙不可及。到底青年們在置業時有何困難？坊間近期熱烈討論的「漸進式按揭」，又能否幫到他們？
陷入「捱貴租」與「月光族」的惡性循環
羅生今年38歲，自小學四年級時與家人同住天水圍公屋，直至4年前結婚才搬出來與太太租住在位於元朗的一間私人屋苑，房租每月14000元，是生活最大開銷，惟二人工資水平已經超過公屋申請門檻，直言二人家庭19550元入息限額不現實，除非「走偏門」，即辭去工作做兼職工作等，但又不希望為了一間公屋放棄個人發展。至於居屋，雖然現時人工可以負擔購買居屋，但要成功抽籤，羅生認為「好似中六合彩咁」。被問及會否想購買私樓，羅生又指，在寸土寸金的香港，蝸居200多呎的房子也要400多萬元，向銀行申請按揭後加上利息就變成600多萬，他直言在香港若視供樓為首要任務，就要放棄很多，會降低人生性價比（或生活質素）。
至於「港漂」Stephy，她來港5年，現與朋友合租，每人每月租金7000元。對於女生來說，搬家無疑是個耗費精力、體力的「大工程」，惟受到疫情等影響，部分業主漲租或希望轉賣物業，令她與室友無法繼續租住，唯有另尋房源並火速搬家，精疲力盡之餘，她希望有個屬於自己的「家」，不過高企的樓價和持續「清零」的銀行戶口令「上樓夢」遙不可及。據Stephy計算，每月人工25000元，減去租金和日常開銷，就算每月「左慳右慳」，以固定每月儲一萬元為目標，距離買樓50萬左右的首期都要儲4年多，前提是不可以生病及不會有意外情況發生。
對於「租房族」來說，租金無疑是每月一筆金額較大的固定開支，「捱貴租」十有八九都是「月光族」，更加不可能湊夠首期，惟一日不「上樓」，一日就要「捱貴租」，成為惡性循環。對此，有地產商提出「漸進式按揭」計劃，期望以創新模式幫助青年置業，但這是否一個「上車」好方法？
「漸進式按揭」或先甜後苦
以屯門新盤NOVOLAND為例，僅有245平方呎的開放式單位接受「漸進式供款計劃」。根據計劃，首3年償還貸款金額的40%，利率為P-2.5%；而第4至6年，需償還貸款金額的30%及之前的餘額，息率為P；第7年或之後，買家需償還餘下金額，息率為P。據利嘉閣地產經理介紹，該單位在今年7月售出時價格為3413500元，買家最多可向銀行申請貸款為淨樓價85%，即2901475元，意味首期要繳付樓價15%，即512500元。買家前三年每月供款僅需4586元，惟三年後要連同第二階段的按揭每月供款，以及第一階段所剩餘的按揭款項一起清還，變相每月供款數目突然變大。由此計算，第四年至第六年開始，買家每月供款將升至10980元，第七年及之後月供更是高達16716元。相比之下，傳統按揭方法，買家最高可按揭淨樓價90%，如買家按揭85%計算，貸款為2901475元，還款年期同為30年，利率2.5厘，每月供款僅需11465元。經粗略計算，使用「漸進式供款計劃」在30年的利息支出可能高達5219064元，而傳統按揭的利息支出為4127400元，兩者相比，「漸進式供款計劃」較傳統按揭方式要額外多出1091664元，也可說是「先甜後苦」。
全國青聯委員、香港政協青年聯會主席鄧灝康表示，青年上樓面臨兩大阻滯，一是高昂的首期，二是銀行壓力測試未必能夠通過，現時要有足夠經濟能力才能置業。「上樓」意味落地生根，增強「主人翁」意識，安居後再樂業，有助青年個人事業和人生規劃發展。漸進式按揭「先甜後苦」，目前適合收入逐年穩步上升的人士。他強調，以往按揭是由銀行制定，若漸進式按揭能夠由政府提供幫助，針對首次置業的香港青年提供特別優惠，制定特別息口，將有更大保障，或政府向銀行提供按揭保險，利於銀行有信心提供更優惠的息口。
杜絕公屋「陷阱」 需創新模式助青年置業
立法會議員洪雯用一句話形容香港樓價高企的最主要原因是「沒有利用好香港的土地資源」，惟造地建屋並不能保障人人都買得起樓，現時建屋模式7成為公營房屋，3成為私樓，由於公屋輪候時間逐年增長，政府致力集中資源興建公屋，導致大批超過公屋申請資格的「夾心階層」，面臨極少的私樓選擇。供應有限，過去十幾年的樓價向來「快漲慢跌」，即使最近樓價呈現下跌趨勢，預計跌幅不會很大，因此居住問題並不能靠樓價下跌解決。公屋的定位是基層，但理想型社會並非應以基層為最大群體，而是呈現「橄欖形」，大規模建公屋絕非扶助中產模式，相反會成為一個阻滯港人向上流動的「陷阱」。她提倡利用各種創新模式，協助港人踏入置業階梯，例如大量興建適合中產階層居住的房屋，扭轉固有思維，杜絕公屋惡性循環，引導社會向上流動。
談及「漸進式按揭」，洪雯指這是一種用以幫助事業初期且積蓄不多人士的創新模式，初衷是幫助青年置業，而不該是變相幫助銀行用創新模式收取更多利息，強調「漸進式按揭」需要政府和金融機構在規則制定、政策優惠等方面提供優惠，同時政府亦可以從其他方面加強私人發展商合作，通過更多方案，共同協助青年上樓。
（點新聞記者李九歌報道）
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