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【香港樓市·行情】加息期剛開始恐未完 通過壓力測試難度增

美國由6月開始大幅加息,回顧之前5月的香港按揭市場,佔主導地位的H按利率一般為「H+1.3厘」(封頂息率為2.5厘),當時與H按相關的1個月拆息僅0.18厘左右,每月實際供款利率僅約1.48厘。惟隨着美國大幅加息,本港拆息亦持續升穿封頂息率,最新港銀加息0.125厘,H按供款人士變相每月實際利率增至2.625厘,短短4個月間供樓息率就升約1.15厘。

以借款500萬元、供樓30年及選用H按計算,5月時月供17,208元,但今天已急升至20,083元,4個月內升2,875元或16.7%,其壓力相信一眾供樓人士已切身感受到。需留意是本港加息周期才剛開始,假設P短期內累計加1厘,實際利率升至3.5%,每月供款便直線升至22,452元,佔未加息前的壓力測試收入要求47,316元的47.5%,較5月時的供款大幅高出5,244元或30%

根據金管局3月發出之《貨幣與金融穩定情況半年度報告》,供樓人士之供款佔入息比率(DSR)處於36%之低水平(3月時市場按息約1.57)。中原按揭董事總經理王美鳳表示,以現時加P後市場按息2.625厘計算,供款佔入息比率升至41.1%,仍屬健康低水平。不過,供樓人士要注意加息周期下,壓力測試收入要求亦上升,即通過的難度亦會增加。

王美鳳稱,由於香港經歷逾10年之超低息環境,不少人已習慣以超低按息供樓,今年進入加息周期息率上升步伐較以往快,令部分置業人士入市決定趨審慎,使最近樓市氣氛轉淡。但她指,港息加幅較預期溫和,預期本港按息於年底仍處約3厘低水平,在過往歷史仍屬低水平,對供樓負擔之影響仍屬大眾接受幅度內,相信市場能消化加息影響。

據彭博社報道,如果本港實際按揭利率上升到3.5(即累計加息1),在香港買樓的負擔比率,即按揭供款相對於家庭收入的比率,可能會達到60.1%,將是1998年以來最高水平。彭博分析師Patrick WongFrancis Chan在報告中寫道,高負擔比率可能會嚇退買家,除非家庭收入大增,或者樓價進一步下跌。而要讓這個比率維持在56%左右,樓價需要從當前水平至少下降10%

受加息因素影響,本港一二手交投冷清,成交亦多屬低價交易。如港島藍籌屋苑、位於鰂魚涌的康怡花園出現大幅跌價個案,屋苑D座中低層11室,面積509方呎,2房間隔。業主原本叫價680萬元,放盤數日即減價至630萬元,最終以600萬元將單位易手,呎價11,788元,成交價較2星期前一宗2房成交再平85萬元,創6年新低。

據滙豐及中銀估價,該單位銀行估值約666萬元及714萬元,亦即今次單位成交價低估值達到10%16%。雖然今次以低價沽出單位,但原業主是在20093月以268萬元買入單位,賬面仍獲利332萬元。

美聯儲連續大幅加息之後,本港多間銀行昨日也上調最優惠利率,市民供樓負擔勢增。對此,財政司司長陳茂波22日表示,美國加息情況料會持續一段時間,使本港樓市氣氛偏淡靜,從業員收入可能或受到影響。不過,他不認為本港樓市會出現斷崖式調整風險,指暫時沒有需要調整早前採取的需求管理措施。

交投料轉淡靜  無需減辣

陳茂波坦言,美聯儲加息0.75厘,為今年第五度加息,年內累計加息三厘,加息速度和幅度是30年來未曾見過。而且,聯儲局亦重申加息目標是控制美國通脹及保就業,未來數月會持續加息。他認為,持續加息及高息環境是大家需要面對的,除美國外,主要經濟體例如歐洲、英國亦出現通脹高企、中央銀行會大幅收緊貨幣政策,預計本周英國或再加息。至於本港的最優惠利率會因此受影響,此前每逢美國加息本港銀行同業拆息也上升不少。由於香港資金充裕,今次最優惠利率上調,幅度也相對較小。

加息或持續一段時間,令到樓市氣氛受到影響。但他指出,除息口以外,影響樓價的因素亦包括市場供求及供樓能力等,經評估後,不認為樓市存在斷崖式調整的風險,無須調整樓市需求管理措施,惟相信物業市場會偏向淡靜。

受累外圍  港或現負增長

談及全年經濟情況,陳茂波稱, 外圍環境不斷變差,正檢視香港經濟情況,11月會公布對全年經濟的預測。由於上半年本港經濟收縮情況較厲害,估計全年負增長機會非常高。出口方面,本港第二季出口較疲弱。陳茂波解釋,歐美持續加息,收緊銀根,導致經濟減慢,需求削弱,可能影響本港出口。隨着疫情持續受控,香港可更方便地與外地往還,加上消費券推動,他預期本地消費會重拾動力。

他又預料,政府本財政年度會錄逾1,000億元赤字,但強調政府會謹慎理財,亦希望發揮儲備作用支持中小企發展,市民無須過分擔心。至於暫緩追租的保護期在7月已完結,目前本港情況不似2、3月時窒息的狀態,不需要繼續實行暫緩追租。

(香港文匯報記者  顏倫樂、黎梓田、蔡競文  報道

 

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