【香港樓市·行情】加息期剛開始恐未完 通過壓力測試難度增

美國由6月開始大幅加息，回顧之前5月的香港按揭市場，佔主導地位的H按利率一般為「H+1.3厘」(封頂息率為2.5厘)，當時與H按相關的1個月拆息僅0.18厘左右，每月實際供款利率僅約1.48厘。惟隨着美國大幅加息，本港拆息亦持續升穿封頂息率，最新港銀加息0.125厘，H按供款人士變相每月實際利率增至2.625厘，短短4個月間供樓息率就升約1.15厘。

以借款500萬元、供樓30年及選用H按計算，5月時月供17,208元，但今天已急升至20,083元，4個月內升2,875元或16.7%，其壓力相信一眾供樓人士已切身感受到。需留意是本港加息周期才剛開始，假設P短期內累計加1厘，實際利率升至3.5%，每月供款便直線升至22,452元，佔未加息前的壓力測試收入要求47,316元的47.5%，較5月時的供款大幅高出5,244元或30%。

根據金管局3月發出之《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，供樓人士之供款佔入息比率(DSR)處於36%之低水平(3月時市場按息約1.57厘)。中原按揭董事總經理王美鳳表示，以現時加P後市場按息2.625厘計算，供款佔入息比率升至41.1%，仍屬健康低水平。不過，供樓人士要注意加息周期下，壓力測試收入要求亦上升，即通過的難度亦會增加。

王美鳳稱，由於香港經歷逾10年之超低息環境，不少人已習慣以超低按息供樓，今年進入加息周期息率上升步伐較以往快，令部分置業人士入市決定趨審慎，使最近樓市氣氛轉淡。但她指，港息加幅較預期溫和，預期本港按息於年底仍處約3厘低水平，在過往歷史仍屬低水平，對供樓負擔之影響仍屬大眾接受幅度內，相信市場能消化加息影響。

據彭博社報道，如果本港實際按揭利率上升到3.5厘(即累計加息1厘)，在香港買樓的負擔比率，即按揭供款相對於家庭收入的比率，可能會達到60.1％，將是1998年以來最高水平。彭博分析師Patrick Wong和Francis Chan在報告中寫道，高負擔比率可能會嚇退買家，除非家庭收入大增，或者樓價進一步下跌。而要讓這個比率維持在56%左右，樓價需要從當前水平至少下降10%。

受加息因素影響，本港一二手交投冷清，成交亦多屬低價交易。如港島藍籌屋苑、位於鰂魚涌的康怡花園出現大幅跌價個案，屋苑D座中低層11室，面積509方呎，2房間隔。業主原本叫價680萬元，放盤數日即減價至630萬元，最終以600萬元將單位易手，呎價11,788元，成交價較2星期前一宗2房成交再平85萬元，創6年新低。

據滙豐及中銀估價，該單位銀行估值約666萬元及714萬元，亦即今次單位成交價低估值達到10%至16%。雖然今次以低價沽出單位，但原業主是在2009年3月以268萬元買入單位，賬面仍獲利332萬元。

美聯儲連續大幅加息之後，本港多間銀行昨日也上調最優惠利率，市民供樓負擔勢增。對此，財政司司長陳茂波22日表示，美國加息情況料會持續一段時間，使本港樓市氣氛偏淡靜，從業員收入可能或受到影響。不過，他不認為本港樓市會出現斷崖式調整風險，指暫時沒有需要調整早前採取的需求管理措施。

交投料轉淡靜無需減辣

陳茂波坦言，美聯儲加息0.75厘，為今年第五度加息，年內累計加息三厘，加息速度和幅度是30年來未曾見過。而且，聯儲局亦重申加息目標是控制美國通脹及保就業，未來數月會持續加息。他認為，持續加息及高息環境是大家需要面對的，除美國外，主要經濟體例如歐洲、英國亦出現通脹高企、中央銀行會大幅收緊貨幣政策，預計本周英國或再加息。至於本港的最優惠利率會因此受影響，此前每逢美國加息本港銀行同業拆息也上升不少。由於香港資金充裕，今次最優惠利率上調，幅度也相對較小。

加息或持續一段時間，令到樓市氣氛受到影響。但他指出，除息口以外，影響樓價的因素亦包括市場供求及供樓能力等，經評估後，不認為樓市存在斷崖式調整的風險，無須調整樓市需求管理措施，惟相信物業市場會偏向淡靜。

受累外圍港或現負增長

談及全年經濟情況，陳茂波稱，外圍環境不斷變差，正檢視香港經濟情況，11月會公布對全年經濟的預測。由於上半年本港經濟收縮情況較厲害，估計全年負增長機會非常高。出口方面，本港第二季出口較疲弱。陳茂波解釋，歐美持續加息，收緊銀根，導致經濟減慢，需求削弱，可能影響本港出口。隨着疫情持續受控，香港可更方便地與外地往還，加上消費券推動，他預期本地消費會重拾動力。

他又預料，政府本財政年度會錄逾1,000億元赤字，但強調政府會謹慎理財，亦希望發揮儲備作用支持中小企發展，市民無須過分擔心。至於暫緩追租的保護期在7月已完結，目前本港情況不似2、3月時窒息的狀態，不需要繼續實行暫緩追租。