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【香港樓市·行情】銀行勢加P 樓價或再跌半成

美聯儲昨日(28日)宣布加息0.75厘,並暗示9月會再進行超常規幅度加息。本港的銀行同業拆息近月已跟隨美息而上升,惟市民更關心銀行何時加最優惠利率(P),P息上升會令P按及H按(拆息按揭)的利率「封頂位」向上移,除全面加重供樓人士的負擔外,工商業貸款也難逃一劫。市場人士預計,港銀將在今季尾上調P息0.25厘,年底前再加0.25厘。在上半年美息升溫預期下,差估署私宅售價已下跌3.4%,地產代理預期,當加P息後樓市有機會再跌3%至5%,「呼吸Plan」的買家更要打醒精神,或因無法「上會」被迫撻訂。

連同昨日加息0.75厘,美聯儲自今年3月起已加息4次共2.25厘,計算本港最多人使用的H按利率的1個月期港元同業拆息(HIBOR),在這4個多月中亦上升了近1.4厘,令H按息升穿2.5厘的「封頂位」。供樓人士這數月的供款逐步增加,借貸500萬元的話,月供款由3月之前的約17,084元升至目前的19,756元,增加約2,672元,以一餐50元計已相當於53餐飯。

市場普遍預計,美聯儲9月再加息0.75厘的機會相當高,本港今季尾將上調P息0.25厘,年底前再加0.25厘,屆時H按的封頂位將由現時的2.5厘,上移到3厘,同樣借貸500萬元的月供款屆時將增至21,080元,較3月前的月供款增加約3,996元,供樓人士其實是要少食80餐飯。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為,香港調升P息基本上需符合3項條件:一)1個月HIBOR較長時間維持於1.8厘以上,銀行加息壓力增加;二)套息交易持續,銀行結餘下跌至1,000億元附近水平;三)港美息差進一步擴寬,在聯繫匯率制度下港元有壓力跟隨美元加息。他料香港加息條件已逐漸形成,下次9月美聯儲議息將成關鍵,香港銀行有可能於今季尾調升P,預計幅度約0.25厘左右。

中原按揭董事總經理王美鳳亦認為,本港最快本季加P息,但由於銀行一般不會單邊加P而是會同時上調存款及貸款息率,大型銀行會顧及上調存款息率的成本上升壓力,故此實際加P的時間及幅度視乎銀行衡量他們的資金成本而定,估計本港按息年底仍較大機會處於3厘附近水平。

事實上,按息上調不單使每月供款增加,還會增加置業人士通過銀行壓力測試的難度,令準買家無法獲批按揭,這對早前一些採用建築期付款(即是交樓時才造按揭)的「呼吸Plan」買家,會構成兩三年後可能要被迫撻訂的風險。利嘉閣按揭計算器顯示,借貸500萬元、還款期為30年計,今年1月H按的實際按息為1.428厘,當時壓力測試要求為47,316元。如果最優惠利率上調0.5厘,即H按的實際按息為3厘,壓力測試的要求將上升至49,963元,增加2,647元。

施永青:樓市「慢慢跌」

中原集團主席施永青認為,加息對供樓人士有直接影響,因為加息後每月供款增加,變相社會的住宅需求會下跌,從而令樓價下跌。他預測,為捍衛聯匯,未來一、兩個月香港或會跟隨美國加息,幅度約0.5厘或0.75厘,本港樓價會受壓,但不會即時急劇滑落,而是「緩緩地回落」,預計下半年樓價或下調3%至5%。據差估署數字,上半年私宅售價已下跌3.4%。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示,在港美息差持續擴闊下,港銀步入加息周期只是時間問題,準買家務必作好充足財政準備。他提到,如參考更遠期的拆息,1年期拆息已攀升至3.5厘,意味市場預計1年後的1個月拆息將升至3.5厘以上,以H+1.3厘計算,即按息將飆升至4厘以上。他表示,倘若聯儲局維持加息策略不變,1年後本港按息有機會升到3至4厘。

美聯儲局一如市場所料再加息0.75厘,本港與H按掛鈎的1個月同業拆息已經升至1.38厘,以現時最新H按計劃為H+1.3厘計,H按實際按息已達到封頂位2.5厘水平。地產界人士相信,短期會減慢買家入市置業步伐,一二手樓價亦會受壓,但香港下半年若能恢復對外正常通關,就能遠遠抵消加息對樓市的影響。

美陷衰退 或需掉頭減息

長實首席經理(營業)郭子威表示,今年美國經過多次加息後,本港資金有明顯外流趨向,香港銀行體系結餘已減少一半,至約1,600億元。是次美國上調利率,會對香港資金市場構成壓力,相信香港最快本季會上調最優惠利率,或影響今年香港經濟,預計全年增長介乎0至1%。1個月同業拆息已經升至逾1.3厘,短期料減慢買家入市步伐,估計全年樓價在5%上下波動。

至於恒基物業代理營業(一)部總經理林達民則表示,集團對樓市看法比較樂觀,認為加息對香港影響較細。美國面對嚴重通脹壓力,惟持續加息會壓抑國民生產值升幅,甚至有機會錄負增長,預期美國加息速度減低,甚至有可能明年第一季減息。他認為樓市將開始進入穩定,第四季能錄正面增長,並料香港經濟條件會有好轉。

買家早已預期加息到來

利嘉閣地產總裁廖偉強指出,香港樓市對加息的憂慮,早已在一般買家的預期之內。隨着新盤市場開始回復熱鬧,預計未來一季一手成交量顯著回升,二手成交亦因為業主軟化而增加。他認為,相比起息口溫和上升,市場更加看重本港恢復正常通關的進展,相信政府亦已積極部署,下半年有機會增加與海外接軌,樓市可望因此受帶動。

(香港文匯報記者 黎梓田、梁悅琴)

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