中海外啟德版圖再擴闊 獨資及合資共持有6幅土地

啟德第4E區1號住宅地上周五（11月27日）截標，由於屬區內規模最小的住宅地，可建樓面約32.8萬方呎，可提供單位僅390伙，投資額相對較低，地皮最終收到多達10份標書，反應理想。入標財團包括長實、新地、會德豐地產等多間實力雄厚財團。昨日（2日）政府揭盅，項目最終由中海外以42.728億元中標，每方呎樓面地價高達13,009元。

6幅地皮地價總值近635億元

連同今次地皮，中海外一共於啟德跑道區一帶獨資及合資6幅土地，包括一幅獨資持有的4B區2號地盤，以及合持持有的第4A區1號地盤、第4A區2號地盤、第4B區1號地盤及4C區2號地盤。獨資的兩幅地涉及地價共123億元，其餘4幅合資土地則涉及511.6億元。

中海外成啟德大地主

上述合資財團，尚有一幅4B區3號地盤，但這幅地皮由會德豐、新世界、恒地、帝國合組財團投得，中海外並不在當中，但由於這批發展商彼此之間於該一帶發展中有合作關係，加上所有地皮毗鄰發展，未來發展之間預料互作遷就，具協同效應。而中海外於最早期，更曾發展啟德唯一一個港人港地項目，現已落成為啟德1號。中海外發言人表示，地皮毗鄰未來興建的都會公園，位置優越，計劃打造為區內豪宅項目，預計總投資額約為65億元。

成交價高出市場預期上限

中原測量師行張競達認為，中海外因已在跑道區與其他發展商合組財團成功奪投得多幅地皮發展，是次獨資投地志在必得，故出價較進取。翻查資料，此前市場對地皮估值介乎32.8 億至41.1 億元，預計每方呎樓面地價約1萬至1.25萬元，換言之，今次成交地價較預期上限還高出約4%。

較去年7月同景觀地皮造價高一成

啟德對上一幅售出的住宅地，為1年前的第4A區2號地盤，當時每方呎樓面地價約13238元，為當時市場預期下限。但值得留意，第4A區2號地盤景觀望維港海景，而今次第4E區1號住宅地則望向九龍灣，景觀上有所差別，若以同樣望九龍灣景觀的第4A區1號地盤作比較，去年7月賣出時每方呎樓面地價才11842元，今次地價較當時高出近一成。

預料日後落成後每呎可售2.3萬

戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦表示，今次招標結果，反映發展商對樓價走勢有信心。他指，地盤景觀開揚，屬中型規模，投資風險容易控制。雖然現時經濟情況不佳，疫情發展難測，但最近新盤市場反應良好，住宅樓價走勢仍然平穩，日後地盤發展完成時，啟德地區發展已達到一定的成熟程度，料日後落成住宅每呎售價可達23,000元。

下一幅啟德地勢必爭崩頭

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，根據政府賣地計劃，今個財政年度還會出售是次項目對面的4E區2號住宅地，該地盤可享維港海景，而且是跑道區最後一塊出售的住宅地，估計競爭會較激烈，惟確實推售日期尚未公布。