來論｜內地房價見底了嗎？
文/蔣湖
隨着9月26日中央政治局經濟工作會議的召開，一系列刺激政策緊鑼密鼓出台，短時間內內地股市大漲，滬市指數U型大轉彎，三天從2600點上衝3300點。股市下一步怎樣暫不討論，由於內地居民資產的70%沉澱在房產裏面，房地產市場的漲跌牽動人心，因此房市才是牽引市場更多關注的焦點。
政治局經濟工作會議出台的刺激政策很多，除了強調擴張性財政政策和積極的貨幣政策將出台外，股市和房地產是論述重點。對房地產市場情況，文件這麼寫：「要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大『白名單』項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。」
看似只有百來字，但言簡意賅，信息量很大，每一條都值得細細研究。其中最關鍵的是「止跌回穩」，這是全新提法，過去政策所未見。不允許房地產市場繼續下跌，意味政府會出動「看得見的手」，要下場干預了。
如何「止跌回穩」？在具體辦法方面，文件提出了解決問題的相應思路：
一是「對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量」。「嚴控增量」的潛台詞是去庫存，減少市場供給；「優化存量」四個字微言大義，類似中國山水畫裏的留白，留下了廣闊想像空間。如何優化？對既有的龐大存量如何處理？財政資金會不會入場，政府收購滯銷房屋轉為保障性住房？都是市場關注的疑問。
二是「加大白名單項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地」，這意味着對過去幾年遇到困境的企業，其中達到合規要求的將開閘紓困，這也是國慶節前內地房地產股探底回升的底層邏輯所在。對類似龍湖、萬科這樣的公司，最艱難的日子應該說要過去了。
第三條，「要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式」，群眾關切的問題是哪些？住房限購政策該怎麼調整？有哪些土地、財稅、金融政策需要調整？房地產發展新模式是什麼？都值得深入研究。總的來看，由於此次中央最高層清晰的政策喊話，過去幾年針對房地產行業過熱所採取的政策打壓組合拳停止，應該說房地產行業的階段性底部已經相對明晰。但接下來會不會有如最近股市那樣的絕地翻轉、火爆拉升，應該說並不樂觀。
從政策層面來說，政府的政策推進力度還有待進一步觀察。目前來看，節前央行已經出台了降低存量房貸利率、降首付等對應的金融政策，各地政府則根據實際情況，密集出台解除住房限購的政策。一線城市是觀察內地房產走勢的風向標，可以觀察北上廣深四大城市的政策發布情況：
力度最大的是廣州。9月29日深夜，廣州市政府發布《關於調整我市房地產市場平穩健康發展措施的通知》，官宣「取消居民家庭在本市購買住房的各項限購政策」。時隔14年，內地首次出現全面取消限購的一線城市。
最晚發布的是北京，9月30日晚間，北京出台8條新政，其中最受關注的鬆綁政策是「5改3」。過去北京對非戶籍購房者要求繳納5年社保，現在將認購五環外房產的社保年限調整為2年，五環內調整為3年。
上海和深圳的救市力度，則在廣州和北京之間。上海發布了「滬七條」，外環外只要繳納一年社保就可以買房，之前是三年；外環內還是三年不變。此外，居住證滿3年且達到120積分的等同於上海戶籍，可買二套。深圳幾乎是抄上海作業，核心區福田、南山、羅湖以及寶安的新安、西鄉兩個街道，非戶籍購房者的社保繳納要求，從三年降至1年。鹽田等非核心區，全面取消限購。
四大城市中，城市實力越強，放鬆限購的力度越小。從放鬆限購力度的由小到大排列，依次是北上深廣，這與其實力排序基本一致。
如上是目前央行的金融政策和主要城市的放鬆限購政策。這些多年未見的激勵政策出台後，市場自然會問：政策會奏效嗎，中國房地產市場下一步會怎麼走，房價見底了沒？
以筆者之見，還沒見底。可以分析的原因很多，限於篇幅不一一細說，只挑最重要的一條來講：當前市場最主要的風險還沒有出清。特別是保交房的風險，以及恒大等開發商資金鏈斷裂引發的行業風險，都還沒有見底。最近一段時間地產行業的風險看似提及不多，但市場是有記憶的，對地產行業的信心仍然脆弱，人心有如驚弓之鳥，有風吹草動還是可能導致風險惡化，引起踩踏效應，從而引發市場更大恐慌。
這也是中央和各地政府最近緊急出台救市政策的主要原因。在當前情勢下，如果要靠市場的自身調節來完成風險出清，一是時間線會很長，日本的房地產市場從1990年代泡沫破裂迄今已跌落30多年，中國會是多久很難說；再就是房地產行業其實是拉動中國經濟二十多年發展的火車頭之一，從宏觀視角來看，房地產及其產業鏈（包括金融、批發、建材、家裝等）佔中國GDP的比重約為30%，房地產投資則佔到全社會固定資產投資的50%左右，如果任由行業繼續下滑，會引起連鎖反應，甚至引發系統性金融風險，那樣的代價將過於巨大。
沒有任何一種經濟學理論會告訴說：依靠拉動股市房市帶來的財富效應，可以解決通縮和有效需求不足的問題。從這個角度來看，目前的拯救房市政策，是「兩害相權取其輕」的不得已辦法。
