文/鄭久慧
引入令普羅市民「住好D」的德政，一直是特區政府心之所繫。2022年施政報告重提自1977年就存在「私人參建居屋」概念，務求精益求精，為市民做到更好，善用市場力量促進公私營協作，鼓勵私人發展商參與興建資助出售單位。到了去年6月，這一願景得到落實，行政長官會同行政會議通過私人興建資助出售房屋先導計劃（「樂建居」）的政策框架。然而，日前首幅招標的「樂建居」柴灣地皮竟然流標收場，令人驚訝。為免這次首役觸礁，影響到未來「樂建居」另一幅東涌第122區土地的發展，有必要深入探討。
筆者詳閱「樂建居」計劃細則，平心而論，政府引入私人參建，而非自行興建居屋（「居者有其屋計劃」），目的明顯是希望透過邀請精於建築設計及施工的私人公司貢獻社會，利用他們的專業技術知識為市民帶來更優質居所，同時不但庫房可獲得賣地收入，亦可增加居屋供應，一舉多得。
本次柴灣祥民道項目的地盤較小，屬於未平整土地，明顯這塊地較可能吸引到的都是擅長施工建築的建築商，或者是注重特色戶型吸客的中小型地產商，故此政府要利用他們的長處，令「樂建居」單位建築設計突破現有居屋框架，令「樂建居」的用料提升至接近私樓水準，令建築商直接投標從而降低「樂建居」的建築成本，而最終受惠的絕對是廣大以優惠價格買到媲美私樓的「樂建居」居屋業主！
既然目標如此清晰，相關決策者亦應明白這些中小型地產商及建築商的局限性在哪裏，盡量為他們「排憂解難」，才能促使他們積極入標，與政府聯手造福社會。
政府應包底回購 為小發展商及建築商承擔一部分風險
這些建築商精於施工，擅長建築，多為大發展商的下線，專注做樓宇建築工作。他們並不熟悉如何在市場進行房地產營銷、製造賣樓聲勢，他們與地產代理、公關公司及媒體也未必有緊密聯繫。另一邊廂，他們未必有專業分析團隊，或具備充足經驗去對房地產市道的前景進行判斷估算，風險評估無疑是他們的弱項。
「樂建居」計劃要求他們一次過售樓，確實有難度。舉例分分鐘在開售時，若有大型發展商一次性大幅降低旗下某私樓新盤的售價搶客，營造「居屋貴過私樓」的假象，雖然大家市場不同，「樂建居」只限合資格市民，當然不至於門可羅雀，但輿論聲勢上一定輸了一大截。
所以政府如何為這些有意入標的中小型地產商及建築商派「定心丸」，就在於當局應設立一個包底制度，設條款以一個比較低的價錢回購無法售出的「樂建居」單位，幫忙承受了一部分他們能力範圍以外的風險，讓這些善於建築的公司，在他們能力範圍盡展所長，專心設計戶型，好好建房就行了；而不是將他們推向不擅長的領域，要他們去估算樓市可能下跌、單位滯銷、乃至於加息的風險。
若政府願意設「回購」，有意入標的中小型地產商及建築商就能估計，即使樓市未如理想，最多要虧多少本，資金會被壓多久，能夠詳細計個數，看看自家公司能否承受，提交予銀行看看能否進行融資。如此一來，才能幫當局吸引到最合適的「樂建居」合作夥伴，而非像某些議員那樣認為政府讓利不夠多，應允許有意入標者賺多些，從而提高入標意慾。老實說，若政府不能幫忙承擔一部分風險，即使利潤提高，但中小型地產商及建築商依然擔心後市，就不會入標參與這個遊戲。若受利潤吸引，最終入標的是較大的發展商，但大發展商要維持龐大的市場營銷網絡，包括與地產代理和公關傳媒的合作架構，最終負責施工的還是下線的建築商，市民獲得的「樂建居」質量分分鐘大同小異，但羊毛出在羊身上，65折的市價折扣率就可能難以維持。
以「樂建居」為起點 提升房地產市場的新質生產力
回溯政府設立「樂建居」的良好初衷，是希望將私人發展商的劃時代新思維、新建築設計意念、新用料、乃至於新建築方法引入資助房屋市場，令整體社會的美學觀、市民的幸福感和獲得感有所提升。否則，政府自行招標建傳統居屋，豈不是更省時省力嗎？
當然我們市民也不希望見到居屋建築風格全部一式一樣，千篇一律，一看就是居屋格局，造成社區標籤效應。故此，以「樂建居」為起點，提升房地產市場的新質生產力，絕非癡人說夢。重點是必須改革優化條款，例如政府渴望引入較新穎較多元戶型時，私人發展商就會更難估算市場對新建築設計的接納度和承受性，特別是「樂建居」目標用家是較注重實用的居屋買家。同時，如果當局要這些規模較小的發展商和建築商去承受樓價大起大跌的風險，根本不切實際，故此流標不足為奇。
至於過往某些私人參建居屋的質素參差，影響銷情，所以政府這次決定不回購「樂建居」單位。在筆者看來，兩者關係不大。政府工程包括道路、橋樑、政府樓宇、乃至「居者有其屋計劃」的居屋，均有一定的施工要求和驗收準則。當局若認為「樂建居」的樓宇質素不達標，大可以不發滿意紙。
至於是否透過「樂建居」計劃，活用類似柴灣祥民道此類小型地皮，鼓勵中小型發展商及作為「下線」的建築商獨立參與投標和建屋，提升企業轉營，促進良性競爭，創造更有活力的市場環境，激發社會內生動力和創新活力，才是重中之重。
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