面對本港有加息壓力,新地旗下樓花期約一年的屯門NOVO LAND第1A期19日公布首張價單共165伙,扣除即供付款最高折扣15%,折實平均呎價13,188元,比同區二手樓呎價低約20%,247方呎開放式戶折實入場329.71萬元,為今年入場費最平新盤,即供折實入場呎價12,187元。為了減輕年輕人上車的供款壓力,發展商更為開放式戶提供貸款期30年的85%一按漸進式供款計劃,首期15%,首3年供款約為傳統供款一半,惟全期利息支出比傳統供款多百萬元,增幅達85%。
新地副董事總經理雷霆形容NOVO LAND第1A期開價為「坐擁雙站無敵價」,因為樓盤鄰近港鐵兆康站,往返不需3分鐘,與站頂新盤分別不大,會所超過40萬方呎,為住戶提供舒適的居住空間。此外,今次突破性推出新漸進式供款計劃,目的是幫助年輕人置業,特別是方便本身租樓的準買家,減輕他們供樓負擔。
NOVO LAND第1A期首張價單提供165伙,實用面積247至561方呎,涵蓋開放式至三房單位,包括15伙開放式、13伙一房、124伙兩房及13伙三房單位。價單定價由387.9萬至899.1萬元,呎價14,338至16,571元,扣除即供最高15%折扣,折實價由329.71萬至764.23萬元,折實呎價12,187至14,085元,該批單位折實平均呎價13,188元。發展商亦提供靈活付款計劃(可享8.5%至12%折扣,因應會否由發展商代付3.75%印花稅)及升級靈活付款計劃(最高可享3%折扣,另有印花稅直送9%)。開放式、一房或兩房單位買家另可享1萬元折扣或傢具獎勵積分,另有現金回贈優惠。以價單定價計算,首批單位總值約11.2億元。
陳漢麟指出,今次首推的漸進式供款,主要為開放式單位而設,方便上車客置業,不排除日後延伸至其他戶型單位。價單顯示,漸進式供款計劃只適用於購買開放式單位的個人買家,必需用作自住,買家需於付清樓價餘額日期或該期數預計關鍵日期(以較早者為準)前最少60日,向指定財務機構申請第一按揭貸款,最高可借樓價85%,惟貸款金額不可超過應繳付之樓價餘額。
以入場單位第2座5樓K室為例,單位用升級靈活付款計劃折實價341.35萬元,首期51.2028萬元,買家可最高承造約290.14萬元貸款,買家於首3年每月供貸款40%金額,按息為P-2.5%,月供約4,586元;第4至第6年則需供總貸款金額的67.21%,按息為P,月供約10,980元;於第7年後則供總貸款額約91.33%,按息為P,月供約16,176元,換言之,30年總利息支出約226.9509萬元。若買家選用傳統按揭方式,假設買家同樣支付樓價15%首期、即貸款金額同為290.14萬元,若用按保年期同樣為30年,以現時P按按息2.5厘計算,每月供款11,464元,30年總利息支出約122.6722萬元,即發展商漸進式按揭,首3年供款縱然比傳統按揭供款平一半,但全期利息支出較傳統按揭利息支出多104.27萬元或約85%。買家亦可在第4年提早「轉會」節省利息支出。
NOVO LAND鄰近的新盤,較新樓齡的有南豐發展的豐連,及新地同系發展的珀御,樓齡都約4年。據中原地產提供資料,豐連目前二手單位平均呎價約16,262元,珀御則約16,484元。NOVO LAND首張價單折實平均呎價13,188元,與上述兩盤目前二手相比,低了約兩成。屯門區內9年樓齡的指標屋苑瓏門,現時屋苑平均呎價17,200元,NOVO LAND相比下亦低了23%。
疫下去貨「求量不求價」
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,今次發展商低開,相信因為有加息、疫情變化等因素,令發展商不惜加大折扣優惠,以低價出擊,亦可見發展商去貨決心非常大。他直言,現時市況前景未明,發展商要平價推銷,才有望激發買家的入市意慾。預計下半年新盤都會採平價促銷策略,有機會「一個平過一個」,料二手市場會備受衝擊。
事實上,該項目規模龐大,提供4,585伙單位,但位置上卻不接近港鐵站或輕鐵站,作為「全港最重貨發展商」的新地,想要在逆市下大量去貨,就要在開價及配套上着手。例如早前發展商已預告會開巴士線,亦提到項目會所約40萬方呎,就是想為項目增加吸引力。而今次低價開盤,亦是一種「求量不求價」的銷售策略。資料指,項目分六期推售,今次只屬推第1A期的824伙。
低成本補地價創造條件
此外,項目補地價成本較低,亦為項目低價開盤創造了條件。翻查資料,NOVO LAND所在的兆康54區,為新地早年收購農地之後補地價發展,先後兩度補地價,最早是2017年,先以65.3億元補地價,如果以最高商住樓面285.2萬方呎計算,每呎樓面地價約2,290元;若以純住宅230.65萬方呎計算,每呎樓面地價則約2,831元。
之後新地再成功併購地盤周邊3個地段、逾兩萬方呎,於是兩年前再度補地價5.5億元,新增樓面約10.355萬方呎,每呎樓面地價約5,316元。前後兩次補地價合共涉資約70.3億元,以現時住宅樓面逾241萬方呎,即平均每呎地價僅2,900元左右,計算建築成本約5,000元、10%「發水樓面」、八成實用率計算,以首批價單計,發展商仍可有20%以上合理利潤。
(香港文匯報記者 梁悅琴、顏倫樂 報道)