面對本港有加息壓力，新地旗下樓花期約一年的屯門NOVO LAND第1A期19日公布首張價單共165伙，扣除即供付款最高折扣15%，折實平均呎價13,188元，比同區二手樓呎價低約20%，247方呎開放式戶折實入場329.71萬元，為今年入場費最平新盤，即供折實入場呎價12,187元。為了減輕年輕人上車的供款壓力，發展商更為開放式戶提供貸款期30年的85%一按漸進式供款計劃，首期15%，首3年供款約為傳統供款一半，惟全期利息支出比傳統供款多百萬元，增幅達85%。
新地副董事總經理雷霆形容NOVO LAND第1A期開價為「坐擁雙站無敵價」，因為樓盤鄰近港鐵兆康站，往返不需3分鐘，與站頂新盤分別不大，會所超過40萬方呎，為住戶提供舒適的居住空間。此外，今次突破性推出新漸進式供款計劃，目的是幫助年輕人置業，特別是方便本身租樓的準買家，減輕他們供樓負擔。
NOVO LAND第1A期首張價單提供165伙，實用面積247至561方呎，涵蓋開放式至三房單位，包括15伙開放式、13伙一房、124伙兩房及13伙三房單位。價單定價由387.9萬至899.1萬元，呎價14,338至16,571元，扣除即供最高15%折扣，折實價由329.71萬至764.23萬元，折實呎價12,187至14,085元，該批單位折實平均呎價13,188元。發展商亦提供靈活付款計劃（可享8.5%至12%折扣，因應會否由發展商代付3.75%印花稅）及升級靈活付款計劃（最高可享3%折扣，另有印花稅直送9%）。開放式、一房或兩房單位買家另可享1萬元折扣或傢具獎勵積分，另有現金回贈優惠。以價單定價計算，首批單位總值約11.2億元。
陳漢麟指出，今次首推的漸進式供款，主要為開放式單位而設，方便上車客置業，不排除日後延伸至其他戶型單位。價單顯示，漸進式供款計劃只適用於購買開放式單位的個人買家，必需用作自住，買家需於付清樓價餘額日期或該期數預計關鍵日期（以較早者為準）前最少60日，向指定財務機構申請第一按揭貸款，最高可借樓價85%，惟貸款金額不可超過應繳付之樓價餘額。
以入場單位第2座5樓K室為例，單位用升級靈活付款計劃折實價341.35萬元，首期51.2028萬元，買家可最高承造約290.14萬元貸款，買家於首3年每月供貸款40%金額，按息為P-2.5%，月供約4,586元；第4至第6年則需供總貸款金額的67.21%，按息為P，月供約10,980元；於第7年後則供總貸款額約91.33%，按息為P，月供約16,176元，換言之，30年總利息支出約226.9509萬元。若買家選用傳統按揭方式，假設買家同樣支付樓價15%首期、即貸款金額同為290.14萬元，若用按保年期同樣為30年，以現時P按按息2.5厘計算，每月供款11,464元，30年總利息支出約122.6722萬元，即發展商漸進式按揭，首3年供款縱然比傳統按揭供款平一半，但全期利息支出較傳統按揭利息支出多104.27萬元或約85%。買家亦可在第4年提早「轉會」節省利息支出。
NOVO LAND鄰近的新盤，較新樓齡的有南豐發展的豐連，及新地同系發展的珀御，樓齡都約4年。據中原地產提供資料，豐連目前二手單位平均呎價約16,262元，珀御則約16,484元。NOVO LAND首張價單折實平均呎價13,188元，與上述兩盤目前二手相比，低了約兩成。屯門區內9年樓齡的指標屋苑瓏門，現時屋苑平均呎價17,200元，NOVO LAND相比下亦低了23%。
疫下去貨「求量不求價」
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，今次發展商低開，相信因為有加息、疫情變化等因素，令發展商不惜加大折扣優惠，以低價出擊，亦可見發展商去貨決心非常大。他直言，現時市況前景未明，發展商要平價推銷，才有望激發買家的入市意慾。預計下半年新盤都會採平價促銷策略，有機會「一個平過一個」，料二手市場會備受衝擊。
事實上，該項目規模龐大，提供4,585伙單位，但位置上卻不接近港鐵站或輕鐵站，作為「全港最重貨發展商」的新地，想要在逆市下大量去貨，就要在開價及配套上着手。例如早前發展商已預告會開巴士線，亦提到項目會所約40萬方呎，就是想為項目增加吸引力。而今次低價開盤，亦是一種「求量不求價」的銷售策略。資料指，項目分六期推售，今次只屬推第1A期的824伙。
低成本補地價創造條件
此外，項目補地價成本較低，亦為項目低價開盤創造了條件。翻查資料，NOVO LAND所在的兆康54區，為新地早年收購農地之後補地價發展，先後兩度補地價，最早是2017年，先以65.3億元補地價，如果以最高商住樓面285.2萬方呎計算，每呎樓面地價約2,290元；若以純住宅230.65萬方呎計算，每呎樓面地價則約2,831元。
之後新地再成功併購地盤周邊3個地段、逾兩萬方呎，於是兩年前再度補地價5.5億元，新增樓面約10.355萬方呎，每呎樓面地價約5,316元。前後兩次補地價合共涉資約70.3億元，以現時住宅樓面逾241萬方呎，即平均每呎地價僅2,900元左右，計算建築成本約5,000元、10%「發水樓面」、八成實用率計算，以首批價單計，發展商仍可有20%以上合理利潤。
（香港文匯報記者 梁悅琴、顏倫樂 報道）
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