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講真D|租金管制卻變大幅加租 保護租戶刻不容緩

文/陳術

租金管制,是好是壞?單從政策層面看,不少人定會認為「有好過無」;不過,如果政策設計、執行得不夠到位,本來欲惠及基層市民的政策,就有可能讓基層市民更為折騰。「劏房租管條例」於今年1月生效,當中規定續租時租金加上限為10%;然而,《條例》實施近半年,有調查就顯示有業主「用盡」法律容許的加租幅度,大幅向劏房租戶加租,令部分本身生活困難的租戶苦不堪言。有團體認為《條例》應加入規管「起始租金」,筆者想法亦類似,就是政府可以考慮引入「劏房租金機制」,不論是起始租金還是加租,都與政府統計數字掛勾,那麼業主要再加租,亦只能在市場升幅的准許範圍內。

根據社區組織協會的調查,該組織訪問了291位居於不適切居所的租戶,結果發現近一成租戶已被業主預告續租時會加租,加幅中位數為300元;另外,約有六成受訪租戶認為條例實施後,市場上同類單位租金上升。該組織找來一些受影響租戶現身說法,有市民直言租金一下子由5100元增至5600元,業主更聲稱「政府說了可以加租一成」,對於她們收入不高的家庭而言,十分吃力。另外,這租戶一家已經輪候了公屋超過6年,期望盡快「上樓」擺脫沉重的租金負擔。

如何設定租金加幅上限?

今次問題的爭議,在於政府推了租金管制,而其「續租時租金加幅上限為10%」,正好被業主被利用,在續租時「一次過」把租金加幅加到上限;結果,本來業主可能每年加一點,變作一下子加了10%或相約幅度。發起調查的組織認為,特區政府修例時,應在劏房租管條例加入規管「起始租金」,建議政府參照差餉物業估價署的單位估價租金水平,規定業主分間單位出租後,年租金收入不能高於差餉物業估價署租值的120%。筆者認同此思路,如果把建議說得更具體,筆者會認為可以是直接讓劏房的起始租金和租金加幅與政府的統計數字掛鈎。

事實上,在差餉物業估價署,基本上每月都有各類單位平均售價、租金的數字,只要把劏房同樣視為「40平方米以下」的單位,劏房的起始租金,不應高於市場上同類單位的110%或120%(只是舉例);在業主需要加租時,所參照的數字,亦是從差餉物業估價署的統計數字作參考,如果租金或加租幅度高於指定水平,應該在法律上予以禁止。否則,如果劏房業主在定出起始租金時可定在任意水平,而加租時又可以「加盡10%」,那麼劏房的租管機制,將會形同虛設。

還有公營房屋供應問題

如果留意有社區組織協會的個案,會發現不少劏房戶,其實都是正在輪候公屋單位,有些等了超過六年,有些則等了八年,這裡所涉及的,就是公屋的供應問題及速度。要真正解決劏房問題,劏房的租金管制,最多只是紓緩劏房租金的起始租金或加租問題,要有效幫助到劏房戶,始終都需要依靠公屋供應;故此,土地房屋依然是未來特區政府以至社會各界要面對的重要問題,尤其是居住於不適切住房的劏房戶,能讓他們早一日「上樓」,就是早一日改善他們的生活,關於這問題,我們必須勇於面對、敢於解決。

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