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品評四方|新界北部都會區可否參考橫琴發展模式?

文/關品方

新界北部都會區發展,可以同時解決兩個困擾香港多年的基本問題。第一是怎樣全面發展新界以解決土地短缺和住房不足的問題,第二是怎樣做到深港兩地配合發展和互動共融的問題。

先說深港地區的互動共融。深港兩地歷史上同屬南海郡新安縣,香港和深圳加起來合共3104平方公里,GDP總量合共5萬億人民幣等值,在大灣區舉足輕重,起着龍頭作用。一個經濟特區,一個行政特區,互相毗鄰,有利於實踐兩制互動和交流共融。在國家規劃中,深港地區獲批建設5大全球性的中心,亦即金融中心,物流中心,貿易中心,創新中心和國際文化創意產業中心。這是自從1842年以來香港和深圳各自遍歷滄海桑田的180年之後,百年不遇的重大發展機遇,如今回歸到昔日的新安縣共同攜手建設。在21世紀新時代中華騰飛的歷史階段,為了大灣區的全面建設以帶動華南地區的整體發展,究竟深圳和香港兩個特區應該怎樣升級,如何合作才對?新界北都會區作為深港共建的試點,可以考慮參照橫琴的發展模式。

橫琴發展模式,就是澳門和廣東省聯手共同開發,深度合作。由澳門特區首長和廣東省省長共同牽頭,成立橫琴開發管理委員會。橫琴可以理解為既是澳門特區的一部分,亦是珠海特區的一部分,橫琴是兩個特區之中的共同特區。發展橫琴的構思,中央早在1992年已開始初步醞釀。澳門1999年回歸,中央在2001年設立粵澳合作聯席會議後,調整為粵澳聯合開發橫琴。2009年國務院批准通過橫琴總體發展規劃,到去年終於落實粵澳在橫琴攜手深度合作共同開發,你中有我,我中有你,兼備兩制之所長;既有長遠規劃部署,同時尊重市場運作。就本人的親身參與所知,如今橫琴在各方面正提速發展,前景可人。

香港特區下屆政府完全可以考慮參考橫琴開發模式的某些做法,第一步就是加強和深圳特區政府深度溝通,強強聯手,肯定大有可為。這樣做有另一個好處,就是可以釜底抽薪,一併解決長期以來困擾着新界發展的土地贖買和丁權繼承問題。

有幾個概念框框一定要打破。例如不可以把新界以鄉村來處理,概念上有意無意地把新界和港島九龍隔離開來。在新界建設衛星市鎮的概念亦早已落伍。香港特區的將來,應該是南金融北創科,港九新界融為一個整體。所謂對農地的定義早已不合時宜。因為新界根本已沒有當代經濟學和現實意義上具規模效益的農業。所謂農地(還有棕地),如不作現代化規劃綜合開發,非常浪費。香港回歸祖國已25年,剛好走過50年不變的一半。整整一代人已過去,是時候放棄舊思維,以嶄新的視野,跳出框框重新檢視,有遠見地規劃新界,在今後25年內怎樣逐步收回新界的農地及棕地,以成片開發的概念謀求配套發展,不可以因循守舊,零零碎碎,而應該高屋建瓴,持之以恆,按步就班,以徹底解決土地轉型和丁權繼承問題為終極目標。按照個別項目的特質和需求,應該充分鼓勵利用公私合營的混合模式(PPP)發展新界土地。如果需要國家隊出手,完全可以考慮由央企及國企組成房地產控股公司專注新界的開發,有計劃地收地投地,循序漸進,發展整個新界。新界北都會區的發展,應該是一個最好的先行嘗試點。現時申請新界農地轉換用途為住宅地,按容積率分四級價格,例如RD級市價平均約為3千元一呎(未計補地價及其他專業開支),當年發展商以土地債券(LetterB)形式收回來的農地平均成本最高亦僅約為200元一呎,按樓面地價計土地成本更低,應已賺夠,何必堅持屯積,坐等土地升值?

土地和房屋問題歸根結底,不單是經濟問題,也是政治問題。政治問題應該以公權力處理解決,不可以把地塊碎片化美其名曰交由供求處理,不可以藉詞市場自由把操控權讓渡給發展商,甚至以生態和環評等為藉口,在幕後干預游說,或走上街頭,或帶入城規會和立法會,各為其主,牛步不前,互相牽扯,不亦樂乎。何謂房地產業界的深層次矛盾?誰人不知?

總而言之,如果仍然按照現有城規規則和收地法律框架,無可能在十四五規劃內做到和國家的發展規劃同向而行,同步而前。特區政府有必要全盤檢討司法覆核制度、城規條例、收回土地條例和郊野公園及海岸公園條例,以至新界和離島條例等有關條例,要有部署有章法地一籃子處理。政策方針決定之後,立法會的工作效率十分關鍵。

贖買新界農地和棕地(牽涉到俗稱套丁)是解決土地短缺的不二法門。綱舉目張,綱目分明,土地贖回後,丁權繼承權問題隨亦可以迎刃而解。至於錢從何來?錢怎樣花?那是操作層次的問題。現時的收地辦法迂迴繁複,既欠效率復欠透明,應參考國內的三舊改造(舊城鎮,舊廠房,舊村莊)和英國的傳統做法:或出高價收回,或發土地債券,或採取公私共同經營發展,建成後分利的PPP混合模式,如上述。

中央諄諄善導,希望特區政府專心做好兩三件受港人歡迎的實事。房屋問題就是重中之重,這話題說得多了,已然駢贅。再不解決?事實上港人不蠢,早已對港府起疑心,究竟有什麼難言之隱?非不能也,是不為也。

正確方向確定下來之後,成敗關鍵在於施政的質素和決心。因此,需要在土地開發,測量規劃,建築設計,基建工程等方面有豐富經驗的一批人在愛國愛港的治港領導班子裏面,而且衷心認同深港地區應要攜手發展的前景,才能夠帶領港人往前進,才是解決問題的最佳方法。

 

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