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品評四方|春江水暖鴨先知:新界北有機會迎來黃金20年

文/關品方

新一屆立法會第一天開會,特首出席答問。最引人註目的,是有關新界北開發計劃。回顧過去三年來最大的轉變,就是中央全面恢復對香港特區的管治權。基本法在四個方面都已經有所優化。第一,特首沒有政黨背景,因此沒有執政黨的強力領導和支撐。藉着平息黑暴動亂的契機,中央派出兩位大員協助,港澳辦和中聯辦加強關顧,特區施政因此彌補了這方面的不足,在中央的引領下,今後與國家的發展策略同向而行應該不成問題。第二,有關基本法第23條本地立法,在本屆特區政府任期結束之前,應該可以由本屆立法會順利完成,關鍵是要防犯境外敵對勢力搞滲透和顛覆的間諜活動。第三,因為終審庭設在香港,有外籍法官終身任命,大律師公會另搞一套。通過司法制度的有效改革,有待關鍵幾步措施落實以堵塞這方面的漏洞,指日可成。第四,有關保留新界土地繼承權的問題,這方面十分棘手,涉及太多利益牽扯,只能夠通過大刀闊斧的政策,從根本上銳意改變。這需要時間的浸潤,通過贖買政策完成。金融和地產是特區的關鍵兩手。土地財政從政府賣地收益,發展商賣樓牟利,以至金融界從建築融資到按揭業務,增值鏈連環緊扣,每年都有接近1000億港元的房地產盛宴推出讓市場分食,年復一年你搶我奪,吃相不太好看,一巢亂絲如何整理?千頭萬緒如何落剪?

香港地狹人稠,房屋供應不足,人盡皆知。中英聯合聲明簽署後,限制土地供應,成立土地基金,有利有弊。別的不說,從1983到1997,房價漲了6倍以上。在這期間,內地改革開放,土地活化利用,成為資本積累的源泉。香港工廠北移,內地工業化成功的前提是喚醒了廣袤耕地改變用途後的地租收益。香港經濟起飛,由於土地供應短缺,進一步讓土地擁有者(官地,私地和農地)加速資產積累,成為資產加速增值的受益人。英國撤走前,14年間通過賣地和租地的收益與及十大建設GDP帶來的利潤,據有關統計,英國吃掉了蛋糕的最大份,總共盛惠1萬億英鎊搬回祖家。

傳統經濟學的李嘉圖(Ricardo)地租論,在土地供求失衡和賣方市場偏好的情況下,一直發揮着教科書式的揭示作用。其後果:擁有房地產就擁有長期租金收益和享受資產增值。沒有房地產就成為長期交租一族和忍受收入貶值。

香港今後的長遠發展策略,目標是要徹底脫出這個困境,那就需要有秩序的土地改革和稅制改革,還要在適當時候港幣與人民幣掛鈎以恢復主權貨幣的地位(有關聯繫匯率制度的前世今生與未來,十分複雜,以後再說)。如果香港特區長期被高地租(首先是因為高地價)和負利率(港元和美元掛鈎造成)侵蝕,前途堪虞。以和平的方法贖買大量在新界空置的土地(包括農地和棕地),有規劃地合理地減少綠化帶和郊野公園面積,有秩序地釋出官地作綜合發展,三管齊下,發展重心北移讓深港兩地配套共融,才是真正的出路。

由此觀之,特首擬設副司長領導北部都會區計劃,與深圳市政府緊密配合商討發展大計,方向完全正確,應該支持。根據特首昨天公布的消息,未來香港土地及物業發展趨勢或如下述。第一,港深兩地商討3個鐵路項目,北環綫要求港鐵今年提交支線技術建議(擬新建一個古洞車站)。第二,將沒有地域限制的政府部門搬入新界北,並在新的都會區內興建政府大樓。第三,新界北將有3所重點醫院,北區醫院的擴建工程將在2028年完工,可提供1500張病床;古洞北醫院將成為綜合功能型醫院,提供1600張病床;洪水橋醫院提供約2000張病床。

假若上述建議如期落實,今後發展商和物業投資者的焦點,首選是在新界北趁低吸納土地,因為有醫院落腳,落馬洲、古洞、洪水橋是投資的方向和發展的焦點。古洞北新發展區,加上坪輋,打鼓嶺和粉嶺北,三大新發展區將大有可為。還有落馬洲河套區側重在創新科技的發展(不要重複科學園和數碼港模式),前景相當秀麗。未來25年的藍圖,沿深圳河一段,已首先出現在羅湖和落馬洲兩口岸之間。

至於明日大嶼,與其以1000億港元來填海,不若以1000億港元贖回(買斷)新界土地的繼承特權,讓港島九龍和新界的全港居民的土地權益,一視同仁。明日大嶼的建議,浪費多年時間和資源,敲鑼打鼓尋找土地,是否欲擒故縱,聲南擊北?那可能只是美麗的誤會。能否後發先至,釜底抽薪?視乎特區下屆政府領導能否整頓革新,簡化程序,提升效率,砥礪前行。如果可以,新界北有機會迎來黃金20年。香港一定要聚焦民生和經濟,致力深港兩地的兩制互動,才能夠「明天會更好」。

 

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