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來論|發展創科應善用土地資源 拋棄地產思維

文/吳桐山

國家「十四五」規劃支持香港建設國際創科中心,創科發展是未來一大重點,當中有幾個關鍵詞:再工業化、數據中心、土地不足。科技園主席查毅超早前受訪時指,其中關鍵是土地問題。最新的施政報告即時拋出150公頃「新田科技城」及88公頃科學園擴容計劃,但是越來越多土地資源在手的科技園公司,有否地盡其用呢?

先說數據中心,這是近年發展非常蓬勃的行業之一,科技園年前以樓面面積每平方呎300元至600元「超筍價」批出工業邨土地予外資或中資巨企興建數據中心,被指賤價賣地,說到底還是在搞傳統的地產收租模式,只是由過去的老工業地產,變為現在的新式地產罷了,換湯不換藥。土地賤價批了出去,但本地創科產業沒有因此增值。

參考內地經驗,搞創科切忌以傳統地產的「攤大餅」思維切入,必須立足技術、人才、市場三者的突破為重。科技園得到政府源源不絕的資助,多個工業邨也撥歸科技園管理,理應為本港突破真正的創科局限,而不是任由其資助的公司做着與市場爭利的「收租佬」。

內地早年已經大力發展數據中心,各地均建設了一批數碼科技園。但幾年下來,除了北上廣深等核心城市之外,很多二三線城市總體已經供過於求,全國數據中心的平均上架率只有53%不到。官媒也早就發文批評過,部分地方政府不顧當地經濟發展情況和產業發展需要,盲目建設雲計算、數據中心項目,且在規劃建設中「唯規模論」,一味貪多貪大,令設備機房「曬太陽」的情況時有發生。明顯地,單純圈地搞多幾個數據中心,並不是提升一個地方創科水平的關鍵。

至於另一關鍵詞「再工業化」,其實與數據中心一脈相承。科技園公司近期標榜為工業邨老舊行業的廠房「數碼化」,但未見很大成效,而企業提升技術數碼化後,的確需要儲存大量數據,本港現時數據中心有充足容量嗎?根據業界消息,全港數據中心大約提供760萬平方呎樓面面積,使用率只有65%,而未來5年的樓面面積增長更達480萬平方呎,可見數據中心的供應十分充裕。

「土地不足」方面,在香港,很多行業也受土地短缺影響,也因此出現隱憂,這是很普遍的情況。以數據中心為例,現時這個產業市場成熟,業界會自行調節,政府實在沒有理由以市場十分之一的價錢批地予營運者。事實上,本港有更多需要協助的創科產業,從事生物科技「水中銀」首席執行官杜偉樑最近就表示,現時科學園實驗室呎租45元,與甲級商廈租金相若,而且供應嚴重不足,他稱即使有計劃擴展,科學園亦未必有足夠空間給他。

科技園有錢有地,但一方面可以賤價批工業邨土地作數據中心,另一方面科學園實驗室又定出天價租金,想租也未必有,這如何說得過去?回歸根本,創科的根本還在於技術、人才、市場,相反,一開始就想着圈地、攤大餅,說白了還是搞地產思維使然,並不見得創新到哪裏去。特首說科技園是本港創科發展旗艦,園方就更加要善用政府給予的資源,才無負政府及國家所託。

(作者是時事評論員)

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