久慧說法｜以新式保障 優化簡樸房租務
文/鄭久慧
早前，一位有豐富上市公司工作經驗的前輩閒來無事，相約筆者與一位舊同學去試試酒店最新一期的特式下午茶。但在約會的當天中午，忽然收到前輩訊息：「租客間屋火燭，須趕去善後」。
一周後再聚，才得知具體情況是這位前輩兄弟姐妹眾多，但均已移民，留下不少香港市區舊樓單位，多數都改為劏房出租，由她一力打理租務。其中一間劏房租給了來自美國的年輕人，美國人習慣不將衣服晾曬在戶外，這名租客亦沒把衣物送到洗衣店處理，而是將濕衣服掛在具有乾衣功能的布衣櫃裏烘乾，其後可能因發熱器過熱或者電線短路發生火警，幸好隔壁房的租客在家及時報警。涉事劏房全屋熏黑，部分電線被燒，租客的個人物品在救火時被淋濕。
這位前輩接獲通知後，馬上趕去，一路上急得像熱鍋上的螞蟻，但聯絡外籍租客時，租客「懶懶閒」，表示 「I'm downtown having fun」，正玩得不亦樂乎，表示願意授權給房東開門救火，讓房東別再煩着自己。前輩再三堅持下，這名外籍租客才肯趕回劏房，豈料他到場後，隨即發揮「美式本色」先發制人，責怪救火時把全屋都弄濕了，要求房東全額賠償，絲毫不顧肇事原因是他開着較高危的烘乾衣櫃，然後轉頭離去，出門玩樂。他強硬表示，要叫自己在美國的律師發信來香港索賠。
前輩本身是一位身形瘦弱的女長者，手無縛雞之力，遇上無賴租客，有理說不清，只好急電當法律工作者的夫家侄子，侄子又找來律師朋友，再叫上兩位Paralegal同事，4名西裝男到場「增援」，了解情況協助調解，最後雙方互相諒解，簽下互不追究的協議，外籍租客即時退租搬走，旁邊劏房的租客亦獲先安排到酒店暫住，以策安全。
前輩大嘆倒霉，這名外籍租客僅遷入約一個月，現在要花數萬重新裝修劏房，重鋪電線。這位前輩算是將心比己的良心業主，認為人命大過天，所以劏房的各類用料都不錯。過往筆者曾參觀過她其中一間在東區的劏房，間隔用料裝修都比得上三星級酒店，租金亦合理，甚至比市價低一點，一直只求有好租客。
「業主投資改造」與「租客可負擔」 造就了簡樸房保險的殷切需求
閒聊間，前輩又發揮多年行政工作的專長，認為香港絕大部分的業主保險及家居保險都不保障劏房，並不理想。她亦覺得，隨着逐步過渡到簡樸房，絕大多數業主、包括她自己都花了一筆不菲金錢改裝，故此自然更希望能夠為簡樸房投保，保障自己的投資。另一方面，特區政府致力優化基層住屋，近年來大量德政出台，諸如簡約公屋、過渡房屋、特快上樓等政策，已經將不少原本居於市區、但能接受較長交通時間的人口遷往各處。仍租住市區簡樸房的人口，多為須在市區就近上班的勞動人口，這些人有收入，能負擔一定房租，亦對居住環境有基本要求。
於是乎，展望未來，業主希望投入在簡樸房重建的資金獲得保障，能留在市區的租客亦非完全付不起錢，整體分間單位的租金會有一定的支持，從而造就了一大批可以負擔「簡樸房保險」的業主。
簡樸房保險大有可為 政府應抓緊龐大商機
筆者相信前輩的思路可能代表不少簡樸房業主的心態，故此建議從以下五方面考量「簡樸房保險」：
一、劏房優化成簡樸房後「大不同」 應受保
過往由於劏房質素參差，私營保險公司的業主保險及家居保險都不願受保。故此，一旦發生不幸事件，業主須獨力承擔經濟損失。而且風險非常多元化，涉及「火險」（樓宇結構保險）範疇，包括火災、氣體爆炸、山泥傾瀉等各類導致樓宇結構損毀的意外；亦涉及家居保險範疇，包括屋內可移動的傢俬、家庭電器、乃至高空墮物傷人的意外；業主更須自行承擔第三者責任保險的範疇，例如劏房爆水喉禍及樓下單位、火警波及鄰居等惡劣情況。
劏房優化成為簡樸房後，改變巨大，全面取締了過往不合規格的「劣質劏房」，須嚴格根據官方標準及法例要求，將分間單位統一規範化。主要的核心改變包括訂立實用面積下限、樓底高度要求，消防安全、結構安全、照明與通風須達標、亦須設有獨立廁所、獨立水錶及電錶，並須獲得專業工程人員的認證，才能向政府申請「簡樸房認證」，方可合法出租。
再者，優化成簡樸房後，業主須拆卸劏房的違例建築，故此樓宇改建風險大降，再加上重鋪水管電線能解決水電負荷過重的問題，故此相信未來，不少保險公司都願意修訂過往保單中列明的不保「分租、轉租」或「非完整住宅單位」條款，重新推出適合簡樸房的保險。
二、「簡樸房保險」可採用公營制來大幅降低保費
當然有人會問，簡樸房保險是否會拉高租金，令基層百上加斤？
答案是未必，如果由私營保險公司承保，當然保費高昂。主要原因有二，其一，不少分間單位都位於舊樓，樓齡大多介乎40至60年，除了樓齡高，這些樓宇多數是舊式唐樓或單幢樓，超出了大部分市面上「標準業主保險保單」的承保上限。即使某些私營保險公司願意承保，條款也可能非常苛刻，會在保單設立較高的「自付費」，要求業主索償時，須先自行承擔自付的墊底金額後，保險公司才會就超出的部分作出賠償。
其二，除了高樓齡的限制，分間單位的具體切割方式各異，布線拉喉的方式各不相同，保險公司難以根據原有、未分割前的樓宇平面圖估算保費，須依靠業主如實地申報單位的分間狀況，或保險公司直接委派職員實地勘驗，故此勢必推高保險公司成本。即使保險公司全面考察後，仍可能須就投保個案尋求個別的商業核保，所以最終保費都會因而增加不少。
故此筆者建議「簡樸房保險」可以由政府牽頭設立，由香港按揭證券有限公司承保。因為合資格出租的簡樸房業主已經向政府備案，提交了專業工程師的證明書，政府本身就有該分間單位的詳細布局資料，亦已完成官方的達標審核，相當於政府擁有「完備資訊」（perfect information），再由政府承保只不過是「行多一步」而已，比起私營保險公司的「從零開始」，政府的核實成本低很多，故此能大幅降低保費。
三、由香港郵政代售「簡樸房保險」 增加郵政收入
香港郵政連年虧損，亟待改革。筆者在文章《郵政建言（三）拓展代辦服務 促進公營郵政轉虧為盈》中，提議可利用香港郵政分局網點多，廣泛接觸普羅大眾，深得市民信任的特點，讓郵政局代香港按揭證券有限公司銷售年金、政府及公營機構債券，亦可由香港郵政初步接洽較複雜的安老按揭、保單逆按個案，將之轉介到按證保險公司（按揭證券公司的全資附屬公司）跟進。而有了香港郵政的協助，以專業保險人員為主的按揭證券公司則可以專注更高端的保險範疇，增強香港金融中心的優勢。
同樣地，香港郵政亦可代售「簡樸房保險」，既能增加收入，亦能降低私營保險承保的行政費，免除私營保險高昂的保險代理佣金，達至成功降低整體「簡樸房保險」保費的目的。
四、公營「簡樸房保險」 深具戰略意義確保社會長治久安
隨着《簡樸房條例》於2026年實施，花錢改造成簡樸房的業主會有更高傾向去投保，從而保障自己的投資。同樣地，改造後的分間單位必須符合法定的面積、高度、消防及通風等最低標準並取得政府認證，亦令私營保險公司更願意承保簡樸房的業主保險與家居保險。
正如筆者過往文章所指出，細看那些來自瑞士的國際保險巨頭，均注重將盈餘投資回瑞士本土，因為保險行業很容易在社會環境波動、人心浮動時吸收到大量新投保，回投本土，與母國「休戚與共」，深具戰略意義，有助確保長治久安。香港保險行業佔較大份額的，不少是國際大型保險公司。香港按揭證券有限公司由政府擁有，累積的資本亦投放於香港，取之於港，用之於港，有助扭轉這一現狀。
此外，房屋是重要的固定資產，而分間單位多為基層租住，整體安全系數關係到社會穩定。所以「簡樸房保險」由政府公營，對於穩定基層租務市場，維護國家安全，具備重大戰略價值。
五、公營「簡樸房保險池」可助應對各類人群的需求
《簡樸房條例》實施後，所涉各類人群的需求亦逐步明確化。而這些需求可以透過公營運作的「簡樸房保險」累積的「保險池」逐一解決。
其一，據最新顧問研究結果指，現約11萬住宅樓宇分間單位中，達三成單位需較大規模改造以滿足簡樸房最低居住標準，換言之，私人市場約有三成現居劏房不符合標準，須租客遷出進行大改造，若業主不改造，到期則會直接要求租客遷出。有關注劏房的團體亦表示現存大部分劏房租約將於2027年迎來到期高峰期，擔心到時缺乏足夠安置配套。政府已經明確表示相關執法行動，不會用高壓手段，不希望劏房戶無瓦遮頭。
筆者過往曾指出，《簡樸房條例》的過渡安排長達48個月，是香港較少見的、跨政府任期的政策措施，一般而言都會盡量完善，少留手尾給下一屆。當局若能盡早設立公營的「簡樸房保險」，並仿效其他公營基金抽取徵費，例如僱員補償援助基金從全民勞保中徵收一定比例的徵款，將這筆額外收益撥備予協助2027年及之後受執法行動影響的「劣質劏房」租戶，匯集善後資金，為下屆政府未雨綢繆，定能令政策實施更為順暢。
其二，「簡樸房保險」不僅可以協助業主應對各類火險、第三者保險亦能設「額外保障」予願意支付更高保費的業主，協助他們應對收不到租金的風險。現時，即使業主已為租約打厘印，做足程序，但市面上的業主保險都不涵蓋分間單位的「租霸欠租」情況。
公營的「簡樸房保險」可以參考西方國家發展得相當成熟的租務違約及租金損失保障機制，例如英國的「Rent Guarantee Insurance」及法國的「Visale」，由政府主導新型的公共擔保計劃，不但能為購買「簡樸房保險」的業主提供欠租保障，更能創造有利條件優化現行的「按金制度」，讓業主獲得安全感，故而願意少收按金，便於未能支付龐大按金的新來港人士或基層打工仔可以在香港租到房，有瓦遮頭。長遠來說，這將能促進租務市場靈活化，減少跨境返工人口。
總括而言，毋庸置疑，簡樸房是改善香港基層住屋的一大里程碑。隨着分間單位的優化工程完成，「簡樸房保險」將展現無限商機，政府可抓緊這一機遇，敦促按揭證券公司謀求承保的突破，創立公營保險保障業主與基層租客利益，同時為香港郵政創造額外收入來源，更可在「保險池」抽取一定比例的保費，滾存成儲備基金，既能為業主提供「欠租保障」，亦能為《簡樸房條例》過渡期最後階段遷離的基層劏房戶，預留安置經費。
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