【點新聞報道】香港房屋政策之弊，早已不是單純的「供不應求」四字所能概括的結構性困局。根據政府統計處在2021年人口普查中公布，全港「家庭住戶的人均居所樓面面積中位數」是16平方米，即約172平方呎。16平方米低於鄰近區域和先進城市，差距介乎18%-40%多。
「地少人多」不能成為萬能藉口。我們必須細究「供」與「求」的實質，正視香港居民的基本居住尊嚴。
「求」方面，沒有最好、只有更好，不論是官或是民，都普遍認同「房屋階梯」的概念，由公屋「升格」到私樓，上進上流，愈住愈大。
香港的居住空間要求已大幅放寬。根據香港特區政府於2021年10月公布的《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》最終報告，政府訂下人均居住面積的目標為215至237平方呎。這一目標並非硬性標準，而是基於兩項假設所推算的預期結果。其一，未來規劃的新增房屋單位平均面積將增加10%至20%；其二，相關單位的總樓面面積將由預計的每戶居住人口平均分攤。
自2022年2月底起，所有政府賣地項目、鐵路物業發展、市區重建局項目，以及私人發展商的換地與修訂地契申請，均已納入最低單位面積規定：每個住宅單位的實用面積不得少於26平方米（約280平方呎）。
280平方呎的實用面積下限，在當前的樓市環境下是否切實可行？這變相導致發展商將「納米樓」包裝成「上車恩物」，成為「有錢人的劏房」。然而，許多地產發展商也認清了這點，不願意脫離市場現實需求，因而繼續興建納米樓。
政府表示，自2024年至今，全港共有20個受最低單位面積規定約束、且已獲批准建築圖則的私人住宅項目。19個項目的平均單位面積介乎約30至230多平方米不等，其餘1個項目平均實用面積僅達26平方米。
26平方米的居住空間能否進一步提升？政府回應指，必須審慎考慮市場接受程度。理由是，在呎價不變的前提下，私人住宅單位面積越大，售價自然越高，直接影響市民的置業負擔能力。
「納米樓」並非沒有買家。但為什麼單位圖則奇怪，一房單位只能放得下一張普通單人床，也有人買？說得直白一點，部分買家利用香港樓市投機炒作。針對這類買家，政府理應加強規管。這不僅關乎市場健康，更間接影響房屋置業階梯。
在非私樓方面，香港房屋委員會已明確規定，自2026/27年度起落成的資助出售房屋項目，一般單位的實用面積不會少於26平方米。至於新落成公屋，除一至二人單位外，一般室內樓面面積亦不少於21平方米。
21平方米，即是約221尺，是否合理？
年青人薪金不高，且儲蓄有限。如果超出了公屋入息限額，便要轉到居屋或私樓（最低實用面積要求：不會少於26平方米）。更諷刺的是，當局一面催谷生育率，一面以280呎「蝸居」扼殺年輕人的成家空間。「呢個大細，一個人住可能啱啱好，老婆都娶唔到，仲講生仔？！」這句民間疾苦，恰恰刺穿政策與現實間的鴻溝。
北都規劃的住宅用地將興建超過50萬個公私營房屋單位，當中約24萬個單位預計於未來10年內落成。目前兩個位於「北部都會區」粉嶺北及洪水橋／厦村新發展區的項目，單位平均面積均約為35平方米。
雖然發展從來都是談長遠、談整體，但當目前能預視「循序漸進式進步」限制了提速的前景，可否考慮在北都試驗一下，大刀闊斧改革土地分配、壓抑樓市投機？「宜居城市」從來都是一項比較指標，而進步從來沒有上限。
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