文/方見微
大埔宏福苑業主「特設銷售計劃」項目售樓說明書和詳細價單近日公布，目前已有逾九成業主向特區政府提交了「接受收購建議信件」，不少人正期待盡快上樓及揀選交通方便的項目。不過，仍有別有用心之人，在近期公布的「欣雅苑」官方銷售資料中「吹毛求疵」，質疑房委會為何放置一張被雲層遮擋、畫面朦朧的鳥瞰照片，並認為有關安排意在模糊周邊環境，無法讓準買家看清屋苑的實際位置與周邊配套。這種質疑可以理解，但若要判斷是否故意隱瞞，首先必須回到官方文件要求，而不是單憑一張照片的觀感下結論。
先看法例要求。根據《一手住宅物業銷售條例》，售樓說明書須提供顯示發展項目或期數範圍及其周邊地區的鳥瞰照片，發展項目的鳥瞰照片須是在售樓說明書的印製日期的最新照片，並須由地政總署測繪處在7000呎以下的飛行高度拍攝。除最新鳥瞰照片外，售樓說明書可列出該項目的先前鳥瞰照片。
在房委會公開的欣雅苑售樓說明書中，「發展項目的鳥瞰照片」文件列出四張照片，最新一張為地政總署測繪處於2025年6月22日在6900呎飛行高度拍攝，照片編號為E258106C；另外三張則分別於2024年8月11日及10月24日拍攝，編號為E228308C、E236555C及E236556C。換言之，最新照片之所以朦朧，關鍵不在於房委會「選擇」了一張模糊照片，而在於最新航空拍攝當日的天氣、能見度及拍攝角度限制。
更重要的是，房委會並沒有只提供受限於天氣因素而「朦朧」的這一張照片。文件同時列出多張較早拍攝、較能看清周邊環境的航空照片，讓準買家參考及作出比較。若有關機構真如部分人士所言「刻意遮掩」或「敷衍了事」，最簡單的做法是只展示朦朧影像。如今把新舊照片一併列出，至少在資料呈現上，已提供了較完整的參考。同樣的情況，也出現在另一項目曉雅苑售樓說明書中。
實際上，在「發展項目的鳥瞰圖片」上，還有一句頗為常見的註釋「此鳥瞰照片並不覆蓋本空白範圍」。由於地政總署拍攝的原始航空照片範圍、形狀或拼接限制，圖中某些邊緣或鄰近位置會呈現空白，並非照片的一部分，故此會加上這一免責註釋，代表圖則上留白的區域並未被納入該張航拍照片的涵蓋範圍內。
有趣的是，曾有私樓開發商上載的項目鳥瞰圖，兼具了「朦朧」和「空白」，難道單看此圖，就要說這私樓開發商「故意送你密雲圖」嗎？相信香港地產商不會如此「搵人笨」。
當然，這並不代表公眾不應追問。房屋是重大人生決定，準買家有權知道附近道路、山坡、公共設施、施工情況及未來規劃。根據條例規定，售樓說明書在銷售期間必須至少每三個月檢視、修改或更新一次，相信若屆時有較新的鳥瞰照片，房委會會按規定作出更新，避免市民只看到一張「雲海照」便產生疑慮。
討論信息透明度不應停留在「放了張什麼照片」，而應包括資料是否易於理解、是否方便查閱，以及準買家能否據此作出合理判斷。因此，真正值得批評的不是把「最新照片朦朧」直接等同於「官方隱瞞」，而是任何一方若只截取片面資訊便急於煽動情緒。
督政監察需要證據，保障準買家權益更需要準確資訊。面對欣雅苑鳥瞰照片的爭議，應核對原始文件、比較不同拍攝日期，並要求相關部門持續更新資料，而不是把天氣造成的影像問題，簡化成陰謀論。
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