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樓市透析|171銀主盤待售創十年高 為免影響按揭5點須留意

上周三(4月27日)的拍賣會吸引不少準買家競投心水銀主盤,現場座無虛設。

樓市氣氛回暖,拍賣場上的銀主筍盤再度吸引買家關注。綜合業界資訊,現時本港積存銀主盤數量有超過170個,是近10年最多;當中1000萬元以下住宅佔56%,最便宜的是鰂魚涌舊樓,入場費僅360萬元。業界預料,隨着疫情受控,銀主盤數量會逐步被消化。

新冠疫情肆虐逾2年,打擊本港經濟,不少打工仔因資金周轉問題斷供物業,加上今年初爆發第五波疫情,市民睇樓活動近乎停頓,銀行委託代理出售的銀主盤在短時間內難以消化,導致市場積存的數量不斷增加。世紀21香港加盟商服務部(銀主部)發言人張文威表示,截至4月14日止,市場累積銀主盤數量約171個,數字是近10年最多。

住宅為主  八成符新按保門檻

根據該行數字,上述171個銀主盤之中,以住宅佔比最多,達132個(77.2%);其次是工廈,有15個(8.8%);而車位及商舖分別佔10個(5.8%)及8個(4.7%)。餘下5個是寫字樓辦公室,1個為村屋。

張文威續指,目前積存的住宅銀主盤中,以叫價1000萬元以下的單位最多,有96夥,佔整體住宅銀主盤73%;叫價1000萬元至1200萬元有8夥,約佔6%。換言之,現時積存的住宅銀主盤中,有104夥(約79%)的開價是1200萬元以下,符合最新按揭保險計劃門檻,可以承造八成至九成按保。

被問到銀主盤增加趨勢,張文威說,現在的情況跟1997年亞洲金融風暴及2003年沙士不同,當時是整體樓價呈現斷崖式下滑,並引起負資產問題,即物業價值比按揭貸款額低,銀行因而要求業主提早償還按揭貸款(俗稱call loan),從而引發斷供潮;即使部分業主有能力供款,但擔心樓價跌勢不止,也選擇索性壯士斷臂斷供單位。反觀,今年首季樓價只是輕微調整,而斷供原因則主要是業主資金周轉困難。

隨着第五波疫情受控,本港就業環境改善,張文威相信,下半年銀主盤數量會逐漸減少。

樓市回暖  用家參與搶筍盤

一直以來,銀主盤都給予市場「筍價」的感覺,隨着數量累積至超過170個,不少人關注銀行會否降低銀主盤的叫價?張文威解釋,銀主盤在推出前,一般會進行物業估值,並參考二手市場造價,首先以貼市價放售,以免出售後欠債人提出異議。若放盤一段時間未獲承接,銀行才會視乎市況擴大議價空間;例如,早前疫情處高位,由於市場氣氛較疲弱,住宅銀主盤議價幅度有3%至10%不等,而商舖物業議價幅度更達10%至20%。

不過,近期樓市氣氛改善,二手成交量反彈,銀行在觀察市道及作出評估後,不排除稍後收緊議價空間。

世紀21拍賣部資料顯示,在目前待售的住宅銀主盤中,最便宜的為鰂魚涌英皇道福昌樓低層15室,實用面積323方呎,銀主叫價360萬元,呎價約11146元。私人屋苑方面,最便宜銀主盤為荃灣荃威花園B座低層1室,實用面積560方呎,屬2房間隔,銀主叫價560萬元,呎價1萬元。

對於最近銀主盤增加,環亞拍賣董事總經理區蘊聰認為,很大程度跟第五波疫情有關;3月初每日新增確診數字急升,影響準買家睇樓,銀主盤銷售工作幾乎停頓,導致積存的銀主盤增加,情況跟2020年初有點相似。

區蘊聰續指,今年3月份疫情肆虐期間,公司舉行的拍賣會都以投資者主導,用家幾乎絕跡,而投資者主要是吸納不用睇樓的物業。踏入4月份,隨着市況回暖,用家也出動覓盤,惟普遍希望以疫情價入市,出價未算進取。他相信,如果疫情持續受控,樓市保持活躍,銀主盤將會逐漸被市場消化,待整體樓價確認反彈,買家對銀主盤的出價也會作出調整。

不少銀主盤為舊樓,所以購買前必須實地視察,了解室內環境。

銀主盤開價普遍比市場有折讓,所以會吸引不少生力軍捧場。業界人士指,用家購買銀主盤前宜做足功課,仔細查冊,以免影響按揭申請,大失預算。

區蘊聰指出,銀主盤的按揭申請方式、按揭息率及供款年期,與正常單位無異,銀行不會因為物業曾經「斷供」而收緊下一手業主的按揭審核。不過,他建議準買家購買銀主盤之前,可注意以下各事項。

1 樓契齊全:

因為「無契樓」難以向銀行申請按揭。

2 仔細查冊:

了解物業是否有僭建物被屋宇署發出清拆令,單位間隔或結構有否違法改動。倘物業結構曾違法改裝,或影響日後的按揭審批。

3 實地視察:

由於大部分銀主盤都日久失修,導致內籠較破舊;新買家需視察單位室內環境,如果要支付裝修費用,將增加入市成本。

4 釐清責任:

若單位涉及欠債、欠管理費、欠政府地租及差餉,或者牽涉業權糾紛等問題,物業可能已被釘契,買家需自行付費委託律師樓進行「解釘」,以釐清有關責任。值得留意,對於較嚴重的釘契樓,即較為複雜的釘契問題,銀行未必會批出按揭。

5 預留時間:

銀主盤一般成交期約45天至60天,買家可提早物色銀行準備按揭事宜,如計劃申請按揭保險,需額外預留更多時間。

(來源:大公報)

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