受累疫情推遲登場 「全年的樓要半年賣」
疫情下大部分經濟活動停頓，發展商亦押後推盤，近月新盤銷售近乎「冰封」，二三月更出現「0全新盤」局面。按政府放寬社交距離路線圖，即大部分積壓新盤要到下半年才會推出市場，相等於「全年的樓要用半年去賣」。、記者翻查地政總署資料，發現目前已批預售及待批預售的全新盤竟超過2.62萬伙，較近8年平均每年約1.7萬伙新盤吸納量多54%，若連同市場現存的約1.34萬伙貨尾，新盤積壓量達3.96萬伙，較每年新盤吸納量多1.33倍。
本港最近確診人數回落，政府早前指，若疫情不再反彈，個案持續呈下降趨勢，當局會由4月21日起計三個月，分三階段解除大部分社交距離措施。以此推算，鑑於發展商年報要交數，估計積壓的大部分新盤會於下半年相繼登場。
屯門啟德共逾1.5萬伙佔六成
記者翻查地政總署資料，目前已批出預售而未推出項目有15個，涉及2,689伙，而待批預售的單位更多達23,590伙，來自24個項目。換言之，目前已登記積壓待售的樓花新盤，多達26,279伙，處於近十多年的高位，當中又以屯門與啟德提供單位數量最多，兩區分別提供6,163及9,291伙，合共多達15,454伙，佔總數比例近六成。
其餘幾個新盤大區，分別為大埔白石角、將軍澳和元朗，每區均有過千伙單位供應，而觀塘、何文田及黃竹坑，亦有不少矚目新盤待售。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明接受訪問時估計，今年一手銷售量與去年接近，成交量約1.7萬伙，換言之，下半年平均每月一手成交量或會出現2,000宗以上。
或見五六個新盤同時推盛況
由於市場積壓大量新盤，布少明指出，這相等於發展商要用半年時間去賣全年的貨源，市場承接力受考驗，但由於疫情下市場亦積存了一定購買力，相信當全新盤群起推出的首個月，市場仍能夠消化，一手成交量料會出現「報復式」反彈。他相信發展商亦會留意市況，搶飲新盤銷售「頭啖湯」，屆時或出現幾個新盤同時間推出的場面，「如果5至6個盤同時推，一個月錄得3,000至4,000宗新盤成交都有機會」。
那麼當群盤爭食，樓價又會否受壓？布少明指，單位數量較多的項目，面對競爭較大的時候，相信首批造價會較平，之後再視乎市況提價，但由於當疫情緩和時，市場氣氛亦會較好，相信發展商亦未必會因為競爭大就大幅減價。事實上，自政府宣布最快4月有限度放寬限聚措施，近日已有發展商乘勢加推新盤餘貨，他預計4月份一手成交量將會有明顯升幅。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚接受訪問時，同樣預測下半年會有大量新盤登場，但他認為香港本身房屋供不應求，過去甚至常見新盤帶動二手屋苑的情況，而當新盤以市價推盤時，亦會令二手業主得到參考數據，減少近期恐慌性賣樓的現象，對樓市會有帶動作用。再者，私人土地供應不足下，相信發展商會因應疫情放慢賣樓步伐，但未必會因此而減價賣樓，因發展商本身在香港亦難以填補土地儲備。
疫情如受控 全年樓價小升
萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒亦表示，雖然目前待批及已批售樓紙項目逾2.6萬伙，但預計發展商會分階段發售項目，實際今年推出單位或只有1.8萬至1.9萬伙，而美國加息及疫情影響市民收入，相信今年一手成交量只有約1.2萬伙，較去年約1.7萬伙下跌，按年少5,000伙或三成，即下半年平均每個月成交約1,500至2,000宗。
王兆麒續說，下半年如果疫情緩和，相信新盤不用減價促銷，因為新盤對準買家來說始終有吸引力，但由於市場競爭較大，去年市況理想時發展商的提價現象就未必會出現，相信新盤開價上都會較為克制。
對於後市，萊坊預計一旦疫情好轉，市況亦會回穩，樓價全年可望升3%至5%，升幅會集中在下半年。美聯亦同樣對後市樂觀，料全年錄約5%升幅，當中下半年樓價可望反彈8%。張翹楚則對後市相對保守，擔心下半年即使樓價上升亦未必能抵消年初跌幅，料全年橫行或升3%。
新地「最重貨」 逾1萬伙待售
目前政府已批預售及待批預售的逾2.6萬伙樓花新盤中，涉及單位最多的6個發展商，依次序分別為新地、會德豐、恒地、嘉華、中國海外及信置，這還未計及各發展商目前所持有的貨尾單位，相信這批發展商會是目前最心急推盤的市場持份者。而當中又以新地「最重貨」，單計新地目前已批及待批預售的新盤便有超過1萬伙，佔比例多達38%。
地政總署資料顯示，目前新地持有之已批及待批樓花的新盤單位，來自10個項目，單位數量多達10,066伙，當中規模最大的一個為兆康第54區地盤，單一項目已涉及4,585伙單位，接近半個沙田第一城（10,642個）。項目2018年獲批圖則，屋宇署准其於1層平台及2層地庫之上，興建14幢20至30層高的分層住宅，涉及住宅樓面約227.14萬方呎，非住宅樓面積約5.2萬方呎（將用作零售樓面），現分成6期向署方申請售樓紙。
新地其他大型項目，還包括與長實合作的小秀村項目（800伙）、大埔白石角優景里地盤（1,871伙）、The YOHO Hub第C期（939伙）、啟德第1F區1號地盤第1期（906伙）、啟德第4C區3號地盤第1期（299伙）、北角海璇第2B─2期及3期（351伙）等等。分析顯示，新地貨源主要分布在新界區，涉及8,334伙，佔比逾八成，其餘則來自啟德、何文田、北角。
值得留意的是，上述數字仍未計算目前這些發展商所持有之貨尾單位。根據中原2月份的一份研究報告中，以新地為例，目前持有貨尾單位有2,414伙，數量亦為各發展商之冠；恒地排第2，貨尾量有1,539伙，信置排第3，持有貨尾1,261伙。換言之，新地現時持有之可發售及待批售樓紙的單位數量其實多達12,480伙，觀乎香港一年的新盤消耗量，去年一手註冊登記錄得17,470宗，這意味新地貨量相等於全年一手成交量約七成，推盤壓力可謂相當大。
會德豐地產九倉第二多
至於排第2至6位的重貨發展商中，大部分均涉及啟德幾個大型的合資項目，導致手持貨量較多，其中較為突出是會德豐地產與九倉，除了與多名發展商合作之啟德地盤已申請預售外（共涉及5,888伙），目前待批預售之新盤還有觀塘KOKO HILLS第3A期與第3B期，而旗下獨資發展之啟德MONACO MARINE（559伙）早前已獲批售，但受疫情影響遲遲無法推盤，為此發展商本月推出網上優先預約睇樓，並揚言希望可成為疫情緩和後首個推售的住宅項目，反映其推盤心態相當心急。
（香港文匯報記者 顏倫樂報道）
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